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| Simulador de Cuotas: |
Aquí podrás calcular la cuota de tu hipoteca.
Rellena 3 de los campos y deja en blanco el que quieres calcular.
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| Índices Hipotecarios: |
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| Euribor |
1,228 |
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| Mibor |
1,241 |
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| IRPH Bancos |
2,484 |
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| IRPH Cajas |
3,058 |
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| IRPH Entidades |
2,819 |
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| CECA |
4,625 |
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| Cúanto necesito: |
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Rellenando los datos que le pedimos, le ayudamos a determinar, de forma aproximada, el importe de préstamo que va a necesitar.
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| Por donde empiezo? |
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Cuando buscamos una casa, antes que nada, debemos pensar muy bien el tema económico. Es importante que sepamos con cuanto dinero contamos y cuanto nos va a prestar el banco.
La compra de una vivienda constituye en muchas ocasiones una operación que sólo realizamos una vez en la vida y que requiere un importante esfuerzo económico, lo que le convierte probablemente en la mayor inversión de nuestras vidas. Por ello, es recomendable no precipitarse y elegir aquella casa que mejor se adapte a nuestras necesidades y posibilidades.
Cuando hablamos de necesidades nos referimos a aspectos como la ubicación, calidad de las instalaciones, orientación, servicios comunes, ruido, contaminación y así un largo etcétera que, aunque puedan parecer obvios, no deben elegirse a la ligera pues puede ocurrir que cuando queramos enmendarlos ya sea tarde. Por ejemplo, quién no ha oído expresiones como "esto no es lo que buscábamos...para ir a comprar el pan hay que coger el coche...no hay quien duerma con la ventana abierta..."
El segundo punto importante a la hora de elegir una vivienda es saber si la que hemos elegido está dentro de nuestras posibilidades. Puede que el proceso de búsqueda basado en la cobertura de nuestras necesidades haya resultado fructífero (hemos dado con la casa de nuestros sueños) pero cuando nos pongamos a echar números nos demos cuenta que no podemos pagarlo.
Por tanto, antes de lanzarnos a una búsqueda desenfrenada es fundamental realizar unos cuántos cálculos que nos pongan "los pies en el suelo", es decir, nos ayuden a acotar la búsqueda en base a nuestra situación financiera.
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| Que es préstamo hipotecario? |
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Un Préstamo Hipotecario es un préstamo con una garantía real, añadida a la garantía personal, que se materializa en la hipoteca de un bien inmueble (la vivienda) a favor del Banco o Caja que presta el dinero. Es decir, la entidad financiera pasaría a ser propietaria de la vivienda en el caso de no cumplirse los pactos establecidos en la concesión del Préstamo Hipotecario (pagos puntuales, plazos, etc.).
La existencia de esa garantía real es lo que hace que los tipos de interés aplicados en los préstamos hipotecarios sean mucho menores que los aplicados en los préstamos personales, ya que éstos en últimos se suele aportar menores garantías.
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| Que es importe? |
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Como hemos comentado cuando hablábamos de los factores que determinan la concesión de un préstamo hipotecario hay dos aspectos que determinan el importe del préstamo que podremos conseguir y son:
El valor de tasación. Como norma general, usted podrá obtener entre el 70% y el 80% del valor de tasación del inmueble a hipotecar. Si bien este porcentaje puede ser mayor dependiendo de la entidad y de las garantías aportadas.
Los ingresos. Normalmente las entidades recomiendan que la cuota del préstamo más otros pagos comprometidos no representen más del 40% de los ingresos netos mensuales justificables.
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| Que es plazo de amortización? |
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El plazo de amortización es el tiempo que se establece para la devolución del préstamo. Debido a la cuantía de la operación los plazos suelen ser muy alargados pudiendo llegar hasta 30 años, aunque depende entre otras cosas de la política comercial de la entidad y de la edad del solicitante. Difícilmente un persona con sesenta años pueda acceder a un préstamo a 25 años por ejemplo a no ser que vaya acompañado por un titular o avalista de la operación con una edad acorde al plazo solicitado.
Hay que tener en cuenta que si bien a mayor plazo, la cuota a pagar es menor, a la larga se pagan más intereses. A menor plazo ocurre lo contrario. Por eso es fundamental establecer un plazo de amortización acorde a nuestras posibilidades pues podría ocurrir que por querer ahorrarse el pago de unos intereses escojamos un plazo que suponga una carga demasiado agobiante.
En el supuesto que nos decantemos por un préstamo a interés fijo hay que tener en cuenta que los plazos de amortización suelen ser mucho menores (normalmente 12-15 años) que los préstamos a interés variable.
También se puede establecer un periodo de carencia, con el fin de que en los primeros años de la operación, el titular sólo pague los intereses del préstamo.
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| Que es el tipo de interés? |
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Es un factor clave en cualquier préstamo pero no el único. Muchas veces nos dejamos llevar simplemente por ofertas muy agresivas para el plazo inicial y olvidamos otros condicionantes como las comisiones o el diferencial sobre el índice de referencia. Aún así, es indudable su importancia pues junto al plazo de amortización determina la cuota y en definitiva lo que al final pagaremos a lo largo de los años.
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| Que son las comisiones? |
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Son muchas veces causa de "sorpresa" e incluso "cabreo" de los solicitantes de un préstamo hipotecario. Pero ahí están. Las comisiones tienen un peso muy importante en los créditos, tanto hipotecarios como al consumo, ya que de ellas depende que se pague más o menos dinero a lo largo de la vida de un préstamo. Esto se debe a que las de apertura y estudio influyen en el cálculo de la TAE o coste efectivo de un préstamo. Existen los siguientes tipos de comisiones:
Comisión de apertura. Bajo la denominación de comisión de apertura se esconden todos los gastos originados en las entidades financieras por la tramitación de un contrato crediticio. Se expresa en tanto por ciento del importe del préstamo. Así, si solicitamos un crédito de 120.202 euros (20 millones de pesetas) y nos decantamos por una hipoteca con una comisión elevada -por ejemplo del 1,5%- pagaremos 1.803,04 (300.000 pesetas) por este concepto.
Habitualmente, la cuantía de esta comisión se cobra de una sola vez, cuando se firma el contrato, sin embargo, es posible pactar pagarla a lo largo de la vida del préstamo.
Comisión de cancelación o amortización anticipada. Generalmente las entidades financieras reconocen a sus clientes el derecho a cancelar el préstamo hipotecario total o parcialmente antes de que termine el plazo. Como los intereses están estimados para el total de la vida del préstamo, si ésta se acorta, el beneficio de banco o caja es menor. Por ello, al cancelar el préstamo total o parcialmente (con entregas a cuenta) la entidades financieras cobran una comisión, que es un porcentaje sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta. Legalmente, las comisiones de cancelación tienen fijados unos límites máximos. En los préstamos a interés variable la comisión por amortización está limitada al 1%, en los préstamos a interés fijo la comisión es más elevada debido al mayor riesgo que implica sobre la entidad las oscilaciones sobre los tipos de interés.
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| Factores en los que incidir |
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Desde nuestro de vista son varios los factores en los que tenemos que ser mayor hincapié a la hora de negociar, y son los siguientes:
Comisión de apertura. Cuanto menor sea mejor que mejor. Hay entidades en las que incluso dicha comisión es nula. A la hora de negociar con la entidad quizá resulte beneficioso pactar un tipos de salida algo mayor a cambio de una rebaja en la comisión de apertura.
Diferencial sobre el índice de referencia escogido. A este respecto diríamos lo mismo que en el anterior punto, es decir, si optamos por un préstamo a interés variable nos interesará conseguir un diferencial cuanto menor mejor. A modo de orientación podríamos decir que solicitando hasta un 80% de valor de tasación estaríamos en un diferencial en torno al 0,75% sobre euribor en banca tradicional y un 0,45% en banca por internet.
Comisión por amortización parcial y/o total. La posibilidad de poder realizar cancelaciones parciales sin comisión es un aspecto muy a tener en cuenta sobre todo en aquellos casos en los que se tenga capacidad de ahorro.
Y por último, cuando estudiemos varias ofertas no olvidar solicitar una simulación que contemple el cuadro de amortización completo del préstamo.
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| Documentación hipotecaria: |
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DOCUMENTOS PERSONALES
- Documento Nacional de Identidad (DNI), Pasaporte o Tarjeta de Residencia
- En caso de separación o divorcio : sentencia y/o convenio regulador
DOCUMENTOS DE INGRESOS - TRABAJADOR POR CUENTA AJENA
- 3 últimas nóminas
- Última declaración de la renta (IRPF) incluyendo carta de pago validada
DOCUMENTOS DE INGRESOS - TRABAJADOR POR CUENTA PROPIA
- 2 últimas declaraciones de renta incluyendo carta de pago validada
- Pagos fraccionados de IRPF del último año
- Alta en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE)
DOCUMENTOS DE INGRESOS - PROPIETARIO DE EMPRESA
- Último Impuesto de Sociedades
- CIF
DOCUMENTOS VIVIENDA
- Escritura de compra-venta o nota simple
- Contrato privado de compra-venta o contrato señal
OTROS DOCUMENTOS
- En caso de estar pagando algún préstamo: 3 últimos recibos
- En caso de estar cobrando una pensión: documento justificante del cobro de la misma
- En caso de percibir ingresos por alquiler: contrato de alquiler
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| Consejos Hipotecarios |
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VIVIENDA DE SEGUNDA MANO
- Para comprobar la titularidad del vendedor, solicita una copia de la escritura de propiedad con nota de la inscripción en el Registro.
- Puedes comprobar la situación de cargas de la vivienda solicitando una nota simple al Registro de la Propiedad. Si vas a financiar la compra con un préstamo hipotecario, la entidad se encargará de realizar esta verificación, así como todos los trámites necesarios para la firma.
- Asegúrate de que la vivienda no está arrendada, y de que están pagados el último recibo de la Contribución (IBI) y las cuotas de la Comunidad de Propietarios.
- Si existe una hipoteca o embargo sobre la vivienda que vas a comprar, los gastos de cancelación corresponden al vendedor.
- Solicita una copia de los Estatutos de la Comunidad para conocer tus futuros derechos y obligaciones. Comprueba si existe algún gasto extraordinario cuya parte proporcional tengas que asumir como nuevo propietario.
- Los gastos derivados de la compraventa corresponden al comprador, excepto el impuesto de Plusvalía.
Gastos de la compraventa en vivienda de segunda mano
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): se aplica sobre el valor de compra indicado en la escritura de compraventa. El tipo de gravamen es diferente según la Comunidad Autónoma, e incluso dentro de las mismas puede variar en función de determinadas circunstancias. Los tipos más habituales son el 6% y el 7%.
VIVIENDA NUEVA
- Solicita al promotor información sobre las características de la construcción, servicios del edificio, así como una copia de los planos.
- Comprueba que existe licencia de obras, licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad de la vivienda.
- El promotor debe garantizarte las cantidades entregadas a cuenta durante la fase de construcción, por medio de un Contrato de Seguro o de un Aval Bancario.
- Puedes obligar al promotor a cancelar su hipoteca, corriendo de su cuenta los gastos de cancelación. También corresponden al promotor los gastos de escritura de obra nueva y división horizontal.
Gastos de la compraventa en vivienda nueva
- IVA: 7% del importe escriturado. En Canarias el IVA se sustituye por el IGIC (5% del importe escriturado).
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): la base de cálculo es el valor escriturado y el tipo a aplicar depende de las Comunidades Autónomas y del importe (varía entre el 0.1% y el 1%).
Gastos comunes en la compraventa
- Notario: los honorarios por la intervención del Notario como fedatario público dependen del valor de la compraventa, la extensión de la escritura, el número de copias... La matriz (original) corresponde pagarla al vendedor, y el resto de copias al comprador.
- Registro: el importe de los honorarios por la intervención del Registrador dependen del importe escriturado y del número de asientos de presentación.
- Plusvalía: impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Es un impuesto municipal que se paga cada vez que hay una transmisión de la propiedad. Es un porcentaje, determinado por cada ayuntamiento, que se aplica sobre la diferencia de valor entre la venta anterior y al actual. Aunque legalmente corresponde al vendedor, puede pactarse que sea el comprador quien lo pague.
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