Si deseas recibir nuestro boletín de noticias tan solo debes registrarte como usuario. Puedes hacerlo desde aqui.
Una vez registrado podrás activar o cancelar la suscripción cuando lo desees.
La segunda edición de 'Low Cost Madrid' cierra sus puertas con más de 33.000 visitantes 15/03/2010
La segunda edición de la feria inmobiliaria 'Low Cost Madrid', que fue inaugurada
el viernes por la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, finalizó hoy con más de
33.000 visitantes.
El presidente la feria, Enrique Lacalle, aseguró que Low Cost Madrid "ha
sido un nuevo éxito" tanto por el número de visitantes como de empresas expositoras
(42).
Lacalle afirmó que la feria ha demostrado que existe una "necesidad por comprar"
en un momento en el que los precios han bajado "sustancialmente".
A su juicio, 2010 es "el mejor año" para comprar una vivienda puesto que "se acaban
las desgravaciones fiscales" por compra y porque, a partir de julio, sube el IVA
un punto, al mismo tiempo que continúan los bajos tipos de interés.
Además, explicó que, según las previsiones, 2011 puede ser el año del principio
de la recuperación y recordó que el pasado enero las ventas de inmuebles se incrementaron
un 2,1%, el primer mes de subida de ventas de viviendas.
En cuanto a la cifra de negocio inmobiliario, señaló que se han negociado operaciones
que inmobiliarias que "pueden estar por encima de los 40 millones de euros, aproximadamente",
a lo que hay que sumar los contactos que se materialicen en los próximos días.
Lacalle destacó la presencia en la inauguración del Salón el pasado viernes de la
Ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, donde presentó un nuevo folleto en el que
se dan a conocer nuevas medidas del Ministerio para la compra de un piso.
El Consorcio de la Zona Franca de Barcelona organiza los salones inmobiliarios Barcelona
Meeting Point, además de los dos Low Cost, el Salón Internacional de la Logística
e International Air Meeting. El próximo Low Cost, en Barcelona, tendrá lugar del
23 al 25 de abril.
¿Cuándo te interesa contratar una cuenta ahorro vivienda? 15/03/2010
Tienen importantes desgravaciones fiscales: hasta el 15% de lo ahorrado durante
cuatro años.
Pero sólo merecen la pena si se está seguro de comprar la primera vivienda en los
siguientes seis años.
Los titulares de las cuentas ahorro vivienda (CAV) se benefician de una
deducción fiscal del 15%, sobre un máximo de 9.015 euros anuales.
No está nada mal como forma de ahorro pero hay que tener la absoluta seguridad de
que se va a adquirir un inmueble en el plazo de tiempo concedido.
Estas cuentas están pensadas para facilitar el acceso a la primera vivienda mediante
importantes desgravaciones fiscalesY es que una vez pasado el plazo concedido no
se adquiere un inmueble, es obligatorio realizar una declaración complementaria
para reembolsar al Estado estas ayudas que se han ido percibiendo.
Además el piso que se adquiera debe ser siempre la primera vivienda y también la
vivienda habitual. Debe ser ocupada en un plazo de doce meses desde la adquisición
o el final de sus obras.
Es decir, que no es posible adquirir el piso para luego alquilarlo inmediatamente.
Por eso los beneficiarios de estas cuentas suelen ser los jóvenes que buscan su
independencia, aunque no son los únicos.
Hasta la reforma de noviembre de 2008, el plazo que se tenía para comprar una vivienda
era de cuatro años. El Gobierno lo amplió porque más de 50.000 titulares se enfrentaban
al pago de las deducciones y los intereses al no haber podido comprar un inmueble.
Eso sí, los dos años adicionales no pueden deducirse de la declaración.
Más cosas a tener en cuenta:
Una misma persona no puede tener más de una cuenta ahorro vivienda contratada.
Un truco. Cuanto más al final del periodo fiscal se abra la cuenta, de más tiempo
se dispondrá para ahorrar y encontrar una vivienda.
El titular de una CAV tiene todo el derecho del mundo de llevarse su cuenta a otra
entidad financiera, algo de lo que no siempre informan los bancos.
Y que nadie espere a que el banco avise de su cumplimiento: no tienen obligación
y, por tanto, no suelen hacerlo.
En el País Vasco y Navarra el plazo es de seis y siete años, todos desgravables.
No es necesario que la cuenta tenga el nombre oficial de ahorro para vivienda, cualquier
cuenta de ahorro vale para tal fin si así lo declara.
Los tipos de hipotecas de VPO se equiparan al mercado libre 15/03/2010
El Consejo de Ministros, a iniciativa de la ministra de Vivienda, aprobó el
viernes un acuerdo por el que se revisan y modifican los tipos de interés de los
préstamos convenidos concedidos en los planes estatales 1998-2001, 2002-2005 y 2005-2008,
así como en los programas 1995 y 1998.
Así, todos los tipos de interés de las hipotecas de pisos de protección
oficial (VPO) se modifican a la baja, equiparándose de ese modo a la media de lo
que aplican bancos y cajas en el mercado libre (ver ilustración), lo que redundará
en significativas reducciones de las cuotas a pagar por 640.000 titulares de estos
préstamos, tal y como adelantó CincoDías. Dado el sistema de amortización de estos
préstamos, el efecto de un descenso de los tipos será más notable cuanto más reciente
sea el crédito. Así, para las hipotecas del plan 2002-2005 a quienes les resten
100.000 euros por pagar, la cuota pasará de 593 a 544 euros.
Ley de la Ciencia
En el caso del plan posterior 2005-2008, con 105.000 euros de capital pendiente,
el ahorro es mayor al pasar de 550 a 475 euros mensuales. La ministra de Vivienda,
Beatriz Corredor, presentó al Consejo de Ministros un informe según el cual 187.991
jóvenes ya han cobrado la Renta Básica de Emancipación de 210 euros al mes para
el pago del alquiler.
Otro de los acuerdos adoptados el viernes por el Consejo de Ministros fue la aprobación
del anteproyecto de Ley de la Ciencia que será, junto con la Ley de Economía Sostenible,
"clave" para construir un nuevo modelo productivo, más sostenible y estable a largo
plazo, según declaró la ministra de Ciencia, Cristina Garmendia.
La ministra explicó que el texto cuenta con un "marcado carácter reformista", ya
que modificará 11 leyes. Además, destacó que la norma pretende consolidar a España
entre los países con mayor producción científica del mundo (en la actualidad ocupa
el noveno lugar) y mejorar su capacidad para transformar ese conocimiento en innovación.
Por último, la ley facilitará la participación del sector privado en la investigación.
Fuente: http://www.cincodias.com
Convertir una vivienda en domótica cuesta entre 1.500 y 3.000 euros y se amortiza en 4 años 10/03/2010
Gallardón dice que este coste sería "perfectamente asumible" para aplicar estas
tecnologías a las viviendas de protección oficial
Convertir una casa normal en un hogar domótico, es decir, dotado con las
tecnologías más avanzadas en materia de control energético, seguridad y comunicaciones,
cuesta entre 1.500 y 3.000 euros, lo que equivale a entre el 1,5 y el 2 por ciento
del coste de las instalaciones de una vivienda, una cantidad que se amortiza en
cuatro años gracias al ahorro energético que permiten estos equipamientos.
Así lo aseguró hoy el presidente de Asimelec, Martín Pérez, al alcalde de Madrid,
Alberto Ruiz-Gallardón, y al secretario de Estado de Telecomunicaciones y para la
Sociedad de la Información, Francisco Ros, durante la visita al demostrador de hogar
digital instalado en el distrito de Tetuán.
Y es que con las instalaciones que incluye una casa totalmente domótica se puede
llegar a ahorrar un 25 por ciento de energía como mínimo, cantidad que puede llegar
al 50 por ciento si se suman sistemas de energía geotérmica y solar a la vivienda.
Este montaje, que ocupa 150 metros cuadrados, es el primero de sus características
en España y recrea una casa dotada con todos estos sistemas que puede ser visitado
por los ciudadanos mediante cita previa (91.535.96.17 o www.hogardigital.asimelec.es)
durante los próximos cinco años.
VISITA A LA VIVIENDA
En total, ASIMELEC ha invertido 1,1 millones de euros a través de préstamos del
Plan Avanza del Ministerio de Industria en la recreación. Así, el primer encuentro
de los ciudadanos con la vivienda es el videoportero, que conecta con un canal de
la televisión para poder ver quién llama, así como con el móvil o Internet para
contestar la puerta.
Nada más entrar empiezan las aplicaciones de la casa. Así, un simple comando de
voz puede encender o apagar las luces, la calefacción o subir las persianas, algo
que también se puede hacer por teléfono. Además, mediante unas pantallas recibimos
información sobre el consumo energético de la vivienda y la comparativa con el ahorro
experimentado a nivel nacional.
Y es que todo el hogar está equipado con fibra óptica, que permite recibir señal
de televisión en alta definición (e incluso en 3D en el futuro), banda ancha de
Internet y el resto de redes IP en que se integran los diferentes sistemas, que
ni siquiera deben ser del mismo fabricante para poder integrarse.
Asimismo, esta tecnología permite instalar modernos sistemas de seguridad como detectores
de movimiento, alarmas antiincendios o de hurto, e incluso sistemas de pánico para
que los mayores puedan encender la luz o avisar a emergencias con un comando de
voz. La cocina cuenta también con un sistema que detecta humo, fugas de gas o pérdidas
de agua, que es incluso capaz de detener en el momento.
En cuanto a la iluminación, el sistema puede memorizar diferentes 'modos' para utilizar
en diferentes circunstancias (por ejemplo, para ver una película tocar un botón
basta para bajar las persianas, reducir las luces y desplegar una pantalla de proyecciones).
Lo mismo ocurre con las temperaturas del agua en el baño (no sale agua hasta que
no llega a la temperatura elegida, lo que permite ahorrar) o los tiempos de duración
del caudal (que se cortan en función de que nos estemos lavando las manos, los dientes...).
Los electrodomésticos inteligentes serán un paso más en este mismo sentido.
En el jardín esperan, entre otras cosas, un prototipo de coche eléctrico, un modelo
de estación de energía geotérmica, una caldera de condensación y placas fotovoltaicas
como diferentes opciones para sumar a la casa domótica. Además, un elevador para
hasta 180 kilos que funciona con un sistema de vacíos y no requiere instalación
ni maquinaria propone otra buena solución para personas con movilidad reducida.
COMODIDAD INTEGRADA
Y todo eso es posible gestionarlo desde el teléfono móvil, de forma on-line o desde
la llamada 'pasarela residencial', que ofrece información sobre el estado de los
diferentes dispositivos e integra todos los comandos de control. Además, se pueden
instalar diferentes pantallas con esta funcionalidad por toda la casa, e incluso
se pueden accionar por voz.
Además, ni siquiera es necesario tener grandes conocimientos informáticos para poder
usar estos equipos, ya que se adaptan a las necesidades y preferencias del usuario
y, una vez configurados, son sencillos de utilizar.
Eso sí, el mantenimiento de estos servicios y la necesidad de pasar determinadas
inspecciones son aspectos de la nueva era de la vivienda que hay que tener en cuenta,
si bien el presidente de ASIMELEC explicó a los responsables políticos que será
posible recurrir a la teleasistencia y que ya se están ofreciendo cursos a empresas
de servicios y técnicos para la instalación y mantenimiento de estas casas domóticas.
Y junto a esta mayor comodidad y calidad de vida, la instalación de estos equipamientos
mejora la seguridad de las viviendas y también ayuda a dinamizar la economía en
un sector que aporta sostenibilidad, de gran valor añadido y que "puede ayudar a
cambiar el sistema productivo, haciéndolo más competitivo", según Ros.
"Se trata de un proyecto realista, actual y ejecutable. No había visto antes ningún
hogar digital tan próximo a la realidad. Y es que hoy las empresas españolas son
capaces de desarrollar esta tecnología", destacó el secretario de Estado, haciendo
hincapié en la colaboración público-privada en este proyecto.
EN VIVIENDA NUEVA Y TAMBIÉN ANTIGUA
Con esta información y los datos de los precios, Gallardón consideró que es "perfectamente
asumible" empezar a introducir tecnologías en esta línea en las nuevas viviendas
de protección oficial que realice el Ayuntamiento de Madrid, y señaló asimismo que
la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) destinará este año más de 9,1 millones
de euros a programas y proyectos de innovación residencial y eficiencia energética.
Además, apuntó que el Gobierno municipal está ultimando la nueva Ordenanza Municipal
de la Sociedad de la Información, que permitirá impulsar el sector, y aseguró que
este tipo de avances no deben quedarse sólo en los edificios de nueva construcción,
sino que deben ir incorporándose a los antiguos cuando se reforman.
"El 50 por ciento de las instalaciones eléctricas de Madrid son anteriores a 1975.
Esto no es un problema, sino una gran oportunidad para el cambio", afirmó el primer
edil. "Tenemos que estar muy orgullosos de que estas empresas demuestren que la
crisis tiene que ser convertida en una oportunidad, pero dando un paso de gigante
en favor de la sociedad del conocimiento, y en eso tenemos que trabajar todos",
apostilló.
Para él, es necesario crear un "círculo virtuoso" en el que los ciudadanos reclamen
soluciones tecnológicas, las empresas le den respuesta y las administraciones públicas
faciliten la normativa y las infraestructuras para avanzar.
El Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña entra hoy en funcionamiento 10/03/2010
El registro es público y obligatorio, y deberán inscribirse en él todos los
profesionales y empresas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar
servicios de mediación, asesoramiento y gestión en transacciones inmobiliarias,
y que la Generalitat cifra en 10.800 agentes.
La inscripción otorga la condición de agente inmobiliario homologado y
permitirá acreditar a los que reúnen los requisitos exigidos para ejercer la actividad,
como disponer de una titulación inmobiliaria relacionada con las ramas de las Ciencias
Sociales y Jurídicas, Ingeniería y Arquitectura, o bien certificados de asistencia
a cursos de formación en materia inmobiliaria.
Además, los agentes que quieran inscribirse en el registro deberán contratar un
seguro.
La Generalitat ha defendido que el registro, que se enmarca dentro de la Ley por
el derecho a la vivienda, introducirá criterios de transparencia en el mercado inmobiliario
y garantizará una mayor protección de los consumidores. EFE
El precio de la vivienda estabiliza su ajuste anual en febrero 09/03/2010
Desciende un 5,5%, lo mismo que el mes anterior
El precio de la vivienda libre repitió en febrero el descenso interanual
del 5,5% experimentado en el mes de enero, según el Índice de Mercados Inmobiliarios
Españoles (IMIE) elaborado por la tasadora Tinsa, lo que supone un "cierto grado
de estabilización de la caída interanual". No obstante, la bajada acumulada desde
que el índice alcanzó máximos a finales de 2007 siguió aumentando hasta el -15,7%
en febrero.
Entre los subíndices del IMIE, el mayor ajuste se produjo en 'Baleares y Canarias'
y los municipios de la 'Costa Mediterránea', donde los precios de los inmuebles
cayeron un 8,9% y un 8,2%, respectivamente. Tinsa indica que una posible explicación
a estas caídas "puede venir por la situación de atonía en la demanda de países centroeuropeos,
así como la debilidad de la demanda interna en un contexto de salida de la crisis
menos optimista de lo previsto".
Les siguen el subíndice de 'Capitales y Grandes Ciudades', que presentaron una bajada
del 5,9% interanual en febrero. A continuación, se situaron las 'Áreas Metropolitanas'
de las grandes ciudades, con un descenso del 4,0% y el 'Resto de Municipios' no
incluidos en los grupos anteriores, con una caída del 3,8%.
¿Que su hipoteca tiene suelo? ¡Pues cámbiase a iBanesto!, reza la cuña publicitaria.
Esta entidad online es una de las que se ha posicionado en el segmento de los préstamos
de subrogación, aquéllos que ofrecen un tipo de interés más reducido por cambio
de banco.
Hace unos días, Barclays anunció una nueva hipoteca de este tipo a euribor
más 0,33% que asume todos los gastos del cambio hasta 3.000 euros. Se suma a las
que hay en el mercado de Uno-e, al 0,29% de OpenBank, al 0,38%, que en ambos casos
no corren con los gastos del cambio (notario, registrador, tasación, gestor, gastos
bancarios e impuestos) que pueden ascender a unos 700 euros con un importe pendiente
de 150.000 euros.
A pesar de todo, cambiar de hipoteca compensa en cualquier caso si se tiene la tan
vituperada cláusula suelo , que está otra vez de actualidad. De nuevo, a las numerosas
denuncias interpuestas por los usuarios de banca, se suma ahora una petición de
la asociación Adicae a los diputados del Congreso para que legislen en contra de
esta condición que incluyen algunos contratos hipotecarios que hasta ahora sólo
puede ser considerada "abusiva" que no "ilegal".
Y es que, recordemos, consiste en que la entidad fija un tipo de interés mínimo
(y otro máximo) por debajo del cual no puede quedar el que se cobra al cliente,
por mucho que el euribor baje de ese límite. Algo que puede resultar sangrante en
momentos como el actual con un indicador en mínimos históricos (febrero cerró al
1,225% de media).
¿Cuánto se encarece la hipoteca?
La cláusula suelo encarece las hipotecas de media unos 2.000 euros, según el dato
calculado por la organización de consumidores Facua, que ha observado límites a
la bajada del tipo de interés de entre el 1,25 al 4,95%. Si tomamos como referencia
el euribor del febrero y lo sumamos a un diferencial medio del 0,75, nos sale un
1,9%, nada menos que hasta 3 puntos porcentuales de diferencia. Lo que puede privar
al cliente de una rebaja en su cuota mensual de hasta 280 euros, más de 3.000 euros
al año.
¿Qué hacer ante esto? Si su hipoteca tiene un mínimo de cinco años de vida, la puede
subrogar. Y si un tribunal declara abusiva la cláusula, solicitar la devolución
de los intereses.
Dónde hay más diferencia entre alquilar y comprar 09/03/2010
En más de una ocasión se habrá planteando esta cuestión: comprar una vivienda
o alquilarla.
En España, desde la década de los años 60 se ha fomentado fiscalmente la adquisición
y la cultura de la propiedad está muy instalada. Sin embargo, el parón que ha supuesto
esta crisis en el sector inmobiliario ha llevado a muchos a explorar el mercado
del alquiler. ¿Cambiará este contexto en algo el perfil del mercado inmobiliario
a medio plazo? ¿Se volverán las tornas y el arrendamiento ganará adeptos? ¿Cambia
la situación en función de la Comunidad Autónoma?
En todas las regiones la adquisición es más cara que el alquiler. Pero a pesar de
este punto común, hay importantes diferencias. Hay siete comunidades en las que
la cuota de la hipoteca supera a la del arrendamiento en más de un 50%. Es decir,
en estas regiones la propiedad puede perder cierto atractivo. Las mayores distancias
se registran en el País Vasco (donde comprar es un 66,5% más caro que alquilar),
Cantabria (65,6%), Galicia (63,9%), La Rioja (63,8%), Extremadura (62,9%), Castilla
y León (55,7%) y Navarra (54,4%).
Con un encarecimiento del precio de compra respecto del de alquiler por debajo del
50% se sitúan las diez comunidades restantes. Entre éstas, las menores distancias
se producen en Canarias (27,9%), Baleares (32,7%), Madrid (37%), Murcia (38,7%)
y Cataluña (41,3%). En estas zonas el arrendamiento pierde encanto porque no resulta
mucho más barato que la compra.
La lista se completa con Valencia (42,4%), Castilla La-Mancha (42,4%), Andalucía
(44,0%) Aragón (46,1%) y Asturias (49,8%).
Las zonas más caras y baratas para comprar Según estos datos, las comunidades donde más recursos requiere la compra
de una vivienda son País Vasco (con una hipoteca media de 1.659 euros), Madrid (1.364),
Cataluña (1.316), Cantabria (1.140) y Navarra (1.137).
En el lado opuesto, las regiones en las que menos esfuerzo económico supone el préstamo
son Extremadura (1.717 euros), Murcia (1.754), Castilla La Mancha (1.793), Valencia
(1.816) y Canarias (1.824).
Las zonas más caras y baratas para alquilar
En este punto, las regiones con los precios más altos de alquiler casi coinciden
plenamente con las más caras a la hora de comprar. Repiten: País Vasco (con 996
euros de mensualidad por arrendamiento), Madrid (995), Cataluña (932) y Navarra
(736). Baleares es la novedad en la parte alta de la lista (751).
Finalmente, los alquiles más bajos se ubican en Extremadura (459 euros), Castilla
La-Mancha (548), Murcia (551), Valencia (555) y Galicia (561). En este apartado
también hay muchas coincidencias con las regiones donde los precios de la vivienda
son inferiores. De hecho, se repiten todos a excepción de Galicia.
*Para realizar estas estimaciones se han utilizado como base los informes anuales
del precio de la vivienda usada y del alquiler realizados por Fotocasa y la escuela
de negocios IESE. Para poder comparar ambos mercados se ha elegido un piso tipo
de 90 metros cuadrados y se ha multiplicado por el precio medio por metro cuadrado.
Para hallar la cuota de la hipoteca se ha calculado a un tipo del 2,4% (el tipo
medio concedido en enero, según el Banco de España) y con un periodo de 21 años
(plazo medio, según el INE). Además, hay que resaltar que este tipo de interés se
ha aplicado sólo al 80% del precio total, porque el 20% restante constituye la entrada
necesaria para comprar un piso y no pagar esos intereses. De todas formas, para
que en la cuota mensual reflejase el precio total de la vivienda, se ha repartido
la cantidad correspondiente a ese 20% entre las mensualidades. Por si usted quiere
hacer sus propios cálculos se ofrece el dato del precio del alquiler y de la vivienda
por metro cuadrado y una calculadora de hipotecas.
Las agencias inmobiliarias se lavan la cara 08/03/2010
EL SECTOR TRATA DE MEJORAR SU IMAGEN Y CONVENCER DE SU IMPORTANCIA A LA HORA
DE COMPRAR O ALQUILAR PISO EN UN MOMENTO EN EL QUE EL MERCADO «YA NO PERMITE ERRORES»
Los datos no dejan lugar a dudas, los españoles no nos fiamos de las agencias
inmobiliarias a la hora de adquirir una vivienda y preferimos hacerlo por nuestra
cuenta. Según las estadísticas que maneja la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria
(AEGI), patronal que agrupa a algunas de las principales agencias del país, en España
únicamente el 30% de las operaciones inmobiliarias se realiza a través de intermediadores
profesionales, mientras que el 70% restante se lleva a cabo entre particulares.
¿Qué es lo que hace que confiemos tan poco en la intermediación a la hora de comprar,
vender o alquilar casa mientras que en otros países, como en EEUU, esta proporción
se invierte hasta el punto de que el 80% del mercado está acaparado por profesionales
inmobiliarios?
Carlos Arenas, presidente de AEGI Madrid, ofrece una pista: «Durante los años del
'boom' inmobiliario cualquier persona con un teléfono móvil se autoproclamaba agente
inmobiliario». Según Arenas, en esos años surgieron miles de empresas e individuos
que cometieron todo tipo de «desmanes y estafas» como «vender una casa dos veces»
y que terminaron por arruinar la imagen de todo el sector.
Por este motivo, ya desde ese momento, las empresas se empezaron a plantear la necesidad
de crear un marco de autorregulación «para proteger al cliente y no perjudicar a
las empresas». Ese marco regulatorio acaba de ver la luz en forma del llamado Código
de Buenas Prácticas, que sus impulsores definen como «un icono de prestigio para
los profesionales y una garantía para los clientes», y que nace con la idea de recuperar
la confianza de los consumidores.
Carlos Arenas se atreve incluso a aventurar que este documento, con el que las agencias
inmobiliarias pretenden «renacer» aprovechando la futura normalización del mercado,
significará «un antes y un después en el sector de la intermediación».
Este código, al que empresas y profesionales se acogerán de forma voluntaria, pretende
dar «un plus de calidad» al consumidor y con él, AEGI quiere transmitir la idea
de que confiar las operaciones inmobiliarias a los profesionales que estén suscritos
al mismo supondrá contar con las máximas garantías en cuanto a encontrar el mejor
precio, recibir la información más completa sobre los inmuebles, contar con toda
la seguridad jurídica, sin olvidar el ahorro de tiempo.
«En el fondo, lo que queremos es que, igual que la gente va a la farmacia si tiene
un resfriado, acuda a nosotros cuando tenga que vender, comprar o alquilar una casa»,
reconoce el máximo responsable de la asociación en Madrid. «Para eso hay que educar
al consumidor para que se acostumbre a demandar estos servicios de calidad y los
exija», apostilla.
Ventajas
Y es que desde AEGI insisten en la idea de que, a diferencia de lo que pasaba hace
unos años, «cuando si te equivocabas en una operación inmobiliaria, el propio mercado
subsanaba el error porque podías vender al día siguiente, recuperando el dinero
invertido o incluso sacando beneficios», en estos momentos «el mercado inmobiliario
ya no da margen para las equivocaciones».
Por ese motivo, los profesionales de la intermediación defienden la importancia
de su labor por cuanto «las decisiones que tome el cliente estarán avaladas por
el mejor asesoramiento y la más completa información».
El presidente de AEGI Madrid habla del precio como una de las principales ventajas
de buscar casa con un profesional. «Simplemente con echar un vistazo a los portales
inmobiliarios se puede observar que en un mismo barrio, los pisos más baratos son
los que comercializan las agencias», comenta Carlos Arenas. -SU VIVIENDA ha comprobado
esta afirmación analizando la base de datos de inmuebles de Globaliza-Su Vivienda,
constatando que este fenómeno se da principalmente en los pisos de mayor tamaño-.
Arenas justifica este fenómeno porque los profesionales únicamente aceptan «casas
que se puedan vender», por lo que «actualmente», asegura, «rechazamos más de un
50% de las que nos llegan porque tienen precios invendibles».
Por otro lado, advierte de que en estos momentos tan convulsos los agentes inmobiliarios
son «fundamentales en la negociación del precio», ejerciendo de «moderadores» entre
las expectativas del vendedor y las del comprador. «Pero a la hora de comprar o
alquilar una casa no todo es el precio», recuerda Arenas, para quien únicamente
un profesional inmobiliario es capaz de saber «si la relación calidad precio es
la adecuada».
Arenas enumera otra serie de ventajas tales como la del ahorro de tiempo tanto para
quien vende o alquila su casa como para el que busca; la seguridad jurídica que
aporta la agencia durante todas las fases de la operación; y el asesoramiento en
temas legales y fiscales «que muchos pasan por alto».
En esta asociación son conscientes de que otro de los factores que ha contribuido
a dar mala imagen a su sector es el de la opacidad de las comisiones que cobran
los profesionales por ofrecer sus servicios. «Generalmente se le cobra el 5% del
importe de la venta a quien vende la casa, pero cada profesional puede cobrar lo
que quiera», reconoce Arenas. «Eso seguirá siendo así -continúa-, pero quienes se
acojan al Código de Buenas Prácticas deberán exhibir obligatoriamente un cuadro
de tarifas y honorarios a la vista de todos sus clientes».
Las agencias inmobiliarias están convencidas de que esta crisis va a servir de purga
al sector, «porque ha eliminado a elementos indeseables que no queremos que vuelvan»
y confían en invertir en poco tiempo el porcentaje de quienes confían en sus servicios,
de forma que pronto «el 70% de personas que realice operaciones inmobiliarias las
haga asesorándose por profesionales».
La banca, competencia desleal
Los responsables de AEGI lamentan el papel que están adquiriendo las entidades financieras
en los últimos tiempos, en los que se han convertido en «las inmobiliarias más activas
del país».
Carlos Arenas, presidente de la patronal madrileña de agencias inmobiliarias, alerta
sobre el hecho de que algunos bancos y cajas estén «robándoles» clientes.
«Lo que sucede -explica Arenas- es que una vez que el comprador se ha decidido por
una casa y va al banco a pedir la hipoteca, allí le ofrecen una de las viviendas
que comercializa la entidad y también un préstamo con condiciones mucho mejores
para que se decida por ella, aunque realmente no sea lo que busca».
Ante este problema, algunas agencias están creando sus propios departamentos de
financiación para evitar que sus clientes lleguen a las entidades financieras y
son ellas las que se encargan de negociar con las diferentes entidades para conseguir
la hipoteca.
Mapa de la vivienda: ¿dónde están más sobrevalorados los pisos? 04/03/2010
A pesar de la brusca contracción del sector inmobiliario, el parque de viviendas
sigue sobrevalorado entre un 20% y un 30%, según diversas investigaciones de especialistas
del sector. Es decir, aún está pendiente más de la mitad de la resaca
'postburbuja'. Eso sí, el ajuste se presenta desigual ya que la brecha por provincias
es enorme. Guadalajara, Toledo y Málaga son algunos de los lugares donde hay mayor
margen de caída de precios. También hay desequilibrios entre zonas de una misma
región: las segundas viviendas todavía deben abaratarse un 40%.
La disparidad en las estadísticas que rodean al sector de la vivienda es una constante
debido a las distintas metodologías, fuentes y organismos siguen su evolución. En
el caso de la sobrevaloración, la horquilla que barajan los expertos se sitúa entre
el 20% y el 30%, y la tasa varía considerablemente en función de las provincias
y de las zonas de las viviendas.
El Servicio de Estudios de BBVA señala en su boletín inmobiliario que "la caída
acumulada de los precios de la vivienda [teniendo en cuenta los datos del Ministerio
de Vivienda] desde el pico sería poco más que un 10% (en términos reales), una tercera
parte de lo que el Servicio de Estudios de BBVA estima que debería ser la corrección
total (del 30% en 2007)".
Es decir, aún quedarían por recorrer dos tercios de la cuesta abajo prevista. BBVA
realiza estos cálculos en función de un modelo económico que incluye diferentes
variables como el esfuerzo de renta familiar, la creación de hogares o el stock
de viviendas.
Por provincias
Si se analizan los datos por provincias (ver gráfico), la brecha es evidente. Mientras
en algunas, como Orense y Navarra, el ajuste restante no llega al 5%, en Guadalajara
o Toledo supera el 20%. En algunos lugares como Cádiz o Segovia, donde apenas se
han producido caídas, también el margen para el abaratamiento es grande. ¿Los motivos
de las diferencias? Pues el desigual comportamiento del PIB provincial es clave,
así como la población y las perspectivas en la creación de hogares. También el stock
existente y lla evolución en los años pasados. "Las correcciones esperadas hasta
2012 serán más fuertes en aquellas provincias en donde más se incrementaron los
precios durante la fase expansiva del mercado", añade el informe.
La diferencia no sólo se establece en términos interprovinciales, para José Manuel
Sánchez, director de Análisis de Knight Frank España, la sobrevaloración para la
primera residencia de particulares en el centro urbano es del 15-20%, mientras que
en la periferia alcanza el 20-30%. El ajuste debería de ser aún mayor en el caso
en las segundas viviendas, donde llega al 30-40%, indica.
Media nacional
A nivel nacional, el Instituto Juan de Mariana acaba de hacer públicas sus previsiones
en este campo. Ellos partían de una sobrevaloración mayor, del 40% en el pico de
la burbuja, frente al 30% que estimaba el BBVA. Su método de cálculo toma como referencia
la relación entre los precios de venta de las viviendas y el precio del alquiler,
al que se denomina PER de la vivienda (en el lenguaje bursátil se denomina PER al
número de veces que el beneficio neto de una empresa se encuentra incluido en el
precio de cada una de sus acciones).
Cuando el precio de la vivienda se divide entre los ingresos del alquiler se sitúa
por encima de su media histórica, sería un síntoma de que la vivienda está sobrevalorada.
Y al revés: cuando esta ratio está por debajo de esta media histórica, la vivienda
estaría infravalorada.
Toledo y Castellón como las dos provincias con más viviendas en stock por cada
mil habitantes
Según estos cálculos, a finales del pasado año se necesitaría alquilar un inmueble
durante casi 24 años para recuperar el monto inicial de la inversión, cuando el
PER histórico medio ha sido de 19,5 años. "Por tanto, el precio medio actual de
la vivienda todavía muestra una sobrevaloración del 20% sobre sus fundamentales,
así que nos falta la mitad del ajuste", señala Juan Ramón Rallo, coordinador del
estudio.
El semanario británico The Economist realizó un ejercicio parecido al del Instituto
Juan de Mariana a principios de 2010 y, según sus estimaciones, si se realiza una
comparación con la media del PER desde 1975 los pisos seguirían un 55% por encima
de su valor real, aunque si se pone el punto de mira en las cifras desde 1990, la
sobrevaloración es del 24%.
No es el único que cree que el potencial de caída aún es largo. La consultora Aguirre
Newman, que basa su análisis en función de la renta disponible, señala en el 'Informe
de Coyuntura Global del Mercado Inmobiliario Español que "el ajuste del precio medio
de las viviendas no ha llegado aún a su fin, debiendo ajustarse todavía un 27% en
términos medios para situar la tasa de esfuerzo medias de los hogares españoles
en el 30% de su renta disponible".
Y advierte: "De las 52 provincias españolas, 11 deberían ajustar su precio algo
más de un 30% en media para reactivar la compra-venta de la vivienda, lo que supone
que el stock residencial solo se absorberá asumiendo pérdidas económicas, tanto
por parte de las promotoras como por parte de sus entidades acreedoras". Su informe
destaca Toledo y Castellón como las dos provincias con más viviendas en stock por
cada mil habitantes.
¿Cuánto queda?
Y, ¿cuánto se tardará en recorrer este camino? A juicio de Juan Ramón Rallo en la
segunda mitad de 2011 se podría haber producido el total del ajuste. Otros expertos
hablan de algo más de margen porque algunas variables como los tipos bajos y la
nueva tributación de la vivienda a partir del año que viene están frenando la bajada
de precios. Eso sí, según los expertos, en mayor o menor plazo, se producirá.
El 86,5% de los pisos construidos en 2009 en Cataluña eran protegidos 01/03/2010
La profunda recesión del mercado inmobiliario desbordó finalmente las previsiones
de la Generalitat. El 86,5% de las 12.358 viviendas levantadas el año
pasado fueron de protección oficial, cuando el Departamento de Medio Ambiente y
Vivienda preveía que la proporción oscilara alrededor del 70%. El salto es enorme,
porque sólo un año antes el peso de la vivienda pública sobre el total era del 38,2%,
mientras que en 2007, cuando empezó la crisis del sector, apenas sobrepasaba el
10%.
Las viviendas perdieron el 10% de su valor durante el año pasado
El incremento de esta proporción se debe sobre todo a la caída del 55% en la construcción
de casas nuevas. La situación es dramática si se compara con 2006, cuando se iniciaron
más de 120.000 viviendas, es decir, 10 veces más de lo que se levantó el año pasado.
Pero el salto también se debe a que la Generalitat aguantó el tipo a pesar de que
las restricciones crediticias amenazaban a mitad de año con poner en jaque numerosos
proyectos de vivienda pública. En total, el Gobierno catalán puso en marcha 10.696
pisos protegidos, el 1,5% más que el año anterior, según el último boletín sobre
el mercado inmobiliario que elabora la Secretaría de Vivienda. Fue la segunda vez
en más de una década que el Ejecutivo rebasaba la barrera de las 10.000 casas.
El sector público fue el único que resistió el embate de la recesión. En total,
las administraciones dedicaron 347,8 millones de euros a las políticas de vivienda.
Durante el año pasado se incrementaron sobre todo las partidas para ayudas al alquiler
y a la rehabilitación y casi se agotaron los dos millones de euros presupuestados
para evitar los desahucios de familias por impago.
En el sector privado, en cambio, siguió la sangría. Según la Generalitat, los precios
siguieron cediendo. Lejos de moderar su descenso, en el conjunto de Cataluña los
pisos perdieron el 10,2% de su valor. Por zonas, en la ciudad de Barcelona cayó
el 8,1%, mientras que en el resto del área metropolitana lo hicieron el 9,4%.
Las compraventas de viviendas también se resintieron. Si en 2008 ya habían caído
respecto al año anterior, el año pasado volvieron a ceder el 26,7%. Los promotores
y los agentes de la propiedad despacharon 45.545 viviendas en Cataluña, por lo que
en la comunidad sólo se vendió el 10% del conjunto de España.
La caída de las transacciones y del precio se reflejó en la concesión de hipotecas.
Hasta noviembre, en Cataluña se otorgaron el 22,9% de créditos menos que el año
anterior. El importe medio también descendió, y de forma bastante brusca. La hipoteca
media de 2008 era de 165.838 euros, mientras que la de 2009 era de 128.533. Eso
se debe sobre todo a que los precios han bajado, pero también a que las entidades
financieras raramente cubren ya más del 80% del valor del piso.
La construcción, pues, apenas ve los brotes verdes que señalan otros sectores. La
producción interna se derrumbó el 20%, frente a la bajada del 12% de 2008, lastrada
sobre todo por la edificación de viviendas y de inmuebles comerciales. La rehabilitación,
en cambio, aguantó y retrocedió sólo el 3%.
Las grandes inmobiliarias siguen pagando las consecuencias de la crisis: pierden más de 800 millones de euros en 2009 01/03/2010
El sector inmobiliario, uno de los más afectados por el estallido de la burbuja
de crédito, capea como puede la crisis. La recesión del sector les ha llevado por
el camino de la amargura y les arrastra al barranco de las pérdidas. Durante los
últimos días la práctica totalidad de estas compañías ha dado a conocer unos pésimos
resultados, correspondientes a 2009, que no hacen sino refrendar lo que es ya bien
sabido por todos: que la situación pinta muy mal para el sector.
De hecho, únicamente entre cuatro inmobiliarias españolas -a falta de Metrovacesa-
las pérdidas ascienden a más de 800 millones de euros durante el pasado año. A muchas
de las empresas dedicadas a esta actividad no les ha quedado otra que refinanciar
su deuda porque prácticamente no pueden pagarla debido a sus cuantiosas pérdidas.
La primera ha logrado no pagar capital ni interreses por su deuda durante cinco
años, aunque ha registrado unas pérdidas de 474 millones de euros, reduciendo de
esta forma los números rojos en un 88,1%. Su cifra de negocio experimentó una caída
del 40,2%. Y ahora, tras la reestructuración de su deuda, la firma soporta un endeudamiento
neto de 4.545 millones de euros.
Una de las primeras compañías en publicar sus resultados fue Reyal Urbis, que anunció
un descenso en las mismas del 83,5%, y de esta forma se ha dejado en el camino 144,4
millones de euros. Es más, los ingresos netos de la empresa se redujeron más de
la mitad a lo largo de dicho ejercicio, ya que pasaron de 2.242 millones a 1.002.
Otra de las inmobiliarias que durante 2009 también ha logrado reducir su deuda,
en esta ocasión un 26%, fue Urbas, que, junto a una posterior ampliación de capital
le ha dotado de un balance algo más equilibrado. Aún así, la compañía registró una
pérdida neta de 33,87 millones de euros en 2009, lo que supone una reducción de
sus números rojos en un 42,2%.
Finalmente, la cifra de negocio de Afirma se ha visto reducida en un 63,7%, registrando
de esta manera una pérdida neta de 150,15 millones de euros en 2009. Así, ha reducido
en un 38,3% sus números rojos. También esta firma ha conseguido refinanciar su deuda
y contenerla en el entorno de los 1.481 millones de euros.
La patronal inmobiliaria advierte que no hay «esperanzas de estabilización» 26/02/2010
Los nuevos datos conocidos sobre el mercado de la vivienda vienen a confirmar
que los visos de recuperación del sector rayan en el espejismo, como se ha apresurado
a denunciar la propia patronal inmobiliaria. Según los datos que dio ayer a conocer
el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hipotecas constituidas
sobre viviendas descendió un 21,9% en 2009 hasta alcanzar los 653.173 créditos.
La jornada de ayer estuvo repleta de datos negativos. La concesión de hipotecas
se sumó a la violenta caída de los visados de obra, que bajaron un 58,1% durante
el pasado año. El número de permisos otorgados por los colegios de arquitectos fue
de 110.849, muy lejos de los 865.561 concedidos en 2006. Tanta cifra adversa suscitó
la reacción de la patronal del sector (G-14), que mostró su preocupación sobre el
futuro inmediato del sector. «No hay ningún aspecto que permita alumbrar esperanzas
de estabilización», se lamentó Pedro Pérez, secretario general de la organización,
en declaraciones a Efe.
La caída de las hipotecas resulta más suave que la experimentada el año anterior,
cuando el recorte fue de un 32,4%, pero supone el tercer ejercicio en que se registra
una evolución negativa. Tampoco presenta signos más positivos la tasa interanual,
que en noviembre se destacó como uno de los indicios de la «tendencia a la estabilización»
en que insistía la ministra Beatriz Corredor. En diciembre, la constitución de este
tipo de préstamos se redujo en un 1,3% respecto al mismo mes de 2008, frente al
repunte del 1,8% en noviembre, el primer aumento de este porcentaje en dos años.
Corredor ve estabilidad
La responsable de Vivienda, que compareció en Logroño poco después de que se conociesen
los datos, señaló que las cifras revelan que «se ha estabilizado la concesión de
créditos». La menor disminución en la concesión de hipotecas no resultó esperanzadora
para el G-14. A su juicio, se trata de una «suavización aritmética» que «no demuestra»
que el sector «esté cambiando». Pérez advirtió de que si el Ejecutivo hace caso
omiso de «los consejos de la OCDE sobre la necesidad de reactivación del mercado
y la absorción del «stock» de viviendas» las previsiones continuarán siendo «lúgubres».
Corredor, sin embargo, invitó a afrontar la situación con optimismo. Aseguró que
este es un «buen momento» para que las familias adquieran vivienda. A pesar de que
los datos aún no han conseguido remontar la senda de pérdidas que se inició tras
el estallido de la burbuja inmobiliaria, la ministra subrayó que tenía la sensación
de que se ha producido la «reactivación del crédito» hipotecario.
Las inmobiliarias piden al Gobierno una ley que evite su disolución 26/02/2010
El sector inmobiliario ha tocado zafarrancho de combate para forzar al Gobierno
a prorrogar urgentemente la vigencia de un decreto ley que aprobó en diciembre de
2008 para evitar que las promotoras entraran masivamente en causa de disolución,
como consecuencia del quebranto patrimonial ocasionado por la depreciación de sus
activos.
Este decreto, que introdujo temporalmente un régimen de excepcionalidad
a las causas de disolución societaria establecidas en la ley, ha expirado el 1 de
enero de 2010. Por el momento, el Gobierno no lo ha prorrogado o, al menos, nadie
es consciente de que lo haya hecho.
A día de hoy, los expertos calculan que más del 50% de las firmas inmobiliarias
tienen fondos propios negativos o, lo que es lo mismo, se encuentran en causa técnica
de disolución.
La Ley de Sociedades Anónimas y la ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada
obligan a las empresas bien a disolverse, bien a ampliar capital, si incurren en
unas pérdidas tales que su patrimonio neto quede reducido a una cantidad inferior
a la mitad de su capital social.
A finales de 2008, y anticipándose al desequilibrio patrimonial que, en el tejido
empresarial en general y en el inmobiliario en particular, iban a ocasionar las
ingentes dotaciones en las cuentas de resultados de 2008 por la depreciación de
los activos, el Gobierno aprobó de urgencia el decreto ley 10/2008 para evitar un
desastre inminente.
En la práctica, el Ejecutivo eximió de la obligación legal de disolverse o de ampliar
capital a todas aquellas empresas cuyo desequilibrio patrimonial hubiera sido causado
“por las pérdidas por deterioro derivadas del inmovilizado material, las inversiones
inmobiliarias y las existencias”.
Pero el Gobierno, tal vez pensando ingenuamente que en un plazo de dos años los
activos y las inversiones inmobiliarias volverían a recuperar los valores anteriores
a la crisis, limitó la vigencia de esta excepción legal a los ejercicios 2008 y
2009.
Al galope
Lejos de una revalorización, los activos inmobiliarios han agravado de forma galopante
su deterioro durante todo 2009. Salvo Renta Corporación y Reyal Urbis, que ya lo
han hecho, todas las inmobiliarias cotizadas presentarán, entre hoy y el lunes,
los resultados de 2009. Los expertos prevén que los 6.200 millones a los que ascendieron
las dotaciones por depreciaciones de activos de las cotizadas en 2008 sean peccata
minuta en comparación con los del ejercicio 2009.
Según fuentes del sector inmobiliario, las promotoras están negociando con el
Gobierno, a través del lobby G-14, una extensión legal del real decreto ley 10/2008.
Los expertos, no obstante, están divididos en torno a la fecha de la expiración
del decreto. Fuentes del sector inmobiliario señalan que, si bien formalmente la
exención legal caducó el 1 de enero de 2010, se extiende en la práctica hasta el
30 de junio de 2010, límite oficial para la presentación de las cuentas de resultados
de 2009.
El sector cree que la vigencia práctica del decreto se extiende hasta el 30
de junio de 2010
Desde ese momento, y siempre y cuando el Gobierno no extienda la vigencia del decreto,
las empresas tendrían otro año de plazo, hasta junio de 2011, para cerrar el negocio
vía concurso de acreedores o bien sobrevivir a través de una improbable ampliación
de capital, o mediante el trasvase del agujero patrimonial a la deuda y negociar
su refinanciación con las entidades financieras, las víctimas colaterales de esta
situación.
Pero los juristas no están de acuerdo con esta interpretación. Según Fernando González
González, presidente de Iure Abogados, una de las firmas más activas en España en
asesoramiento en procesos concursales, “el 1 de enero de 2010 cayó el escudo protector
y, hoy por hoy, no hay amparo legal para las empresas que se encuentren en desequilibrio
patrimonial”.
Este experto explica que “un administrador diligente de una empresa que se encuentre
en esta situación tiene la obligación legal desde el 1 de enero de estar al corriente
de la misma, y cuenta con dos meses de plazo (hasta el 1 de marzo de 2010) para
solventar el problema vía ampliación de capital. Si llegado este plazo, no presenta
concurso de acreedores (la única forma de cerrar una sociedad ordenadamente), “es
responsable solidario de las obligaciones de la empresa, es decir, tendría que responder
con sus bienes personales de las deudas societarias”.
Las implicaciones para las entidades financieras
Lo lógico es pensar que el Gobierno prorrogará, más pronto que tarde, la vigencia
de la disposición transitoria del real decreto 10/2008, o que, en su defecto, apruebe
una iniciativa legal en la misma dirección.
Las repercusiones de la negativa a renovar esta disposición no se limitarían al
sector inmobiliario (aunque sería la industria más afectada), sino a muchas otras
empresas que han incurrido en desequilibrio patrimonial entre los años 2008 y 2009.
Asimismo, el impacto en la banca sería muy contundente. Ya no sólo por su condición
de principal acreedora del sector inmobiliario, sino también porque una parte de
las grandes promotoras tiene ya como accionistas a las entidades financieras.
Las 5 claves para que las inmobiliarias vuelvan a ser atractivas al inversor 25/02/2010
El sector inmobiliario se ha convertido en una inversión sólo autorizada para
los más intrépidos. Las casas de análisis no se atreven a fijar en qué momento estos
valores volverán a ganar peso en las carteras. Sin embargo, esgrimen que para que
estas compañías sean de nuevo las “peritas en dulce” del parqué son necesarios cinco
puntos clave.
1.- Mejora de la economía y crecimiento del PIB
El valor de la vivienda casi se cuadruplicó durante los años de boom inmobiliario
en España. Parejo al frenesí del ladrillo, la economía española repuntaba de sobremanera.
Entre 1997-2007, el PIB nacional creció a una media del 3,82% cuando el parque de
pisos edificados alcanzó un valor de 5,3 billones de euros, según un estudio de
la Fundación BBVA. En la década anterior, este promedio se situó en el 2,63%.
Antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, el Banco de España estimaba que
con una corrección del 10% en los precios de la vivienda, la economía española podría
reducir en 8 décimas su crecimiento. La entidad que preside Miguel Ángel Fernández
Ordóñez precisaba además, que este declive podría acentuarse cuando la desaceleración
económica con el menor consumo se traslade también al empleo, la renta o la propia
confianza de consumidores e inversores.
Según el último boletín económico de la autoridad, los precios de la vivienda bajaron
un 12% en 2009 desde los niveles máximos alcanzados durante los años del boom inmobiliario,
lo que contribuyen al incremento del desempleo y a inhibir el consumo privado. Como
consecuencia de la caída de actividad se produciendo un aumento del desempleo, además
de un "efecto arrastre" en otras ramas productivas relacionadas con la construcción
residencial.
2.- Acceso a la financiación
Según los datos del Banco de España, la concesión de créditos para actividades inmobiliarias
apenas ha mostrado variación en los tres primeros trimestre del año pasado. Pese
a que el importe total de los créditos otorgados por las entidades ha seguido creciendo
año tras año, lo cierto es que el crecimiento anual cada vez ha sido menor. En 2006,
este montante se incrementó en 81.963 millones de euros, una cifra muy superior
a 59.464 millones que aumentó en 2007 y 14.518 millones de 2008.
Si estas cifras parecen reducidas, no hay más que mirar a lo concedido hasta septiembre.
En última referencia publicada, los bancos sólo dieron 227 millones más que en el
primer trimestre. “La falta de financiación está imposibilitando el cierre de transacciones
tanto en el sector residencial como en el mercado de oficinas, grandes superficies,
retail… No esperamos reactivación de la demanda hasta que los bancos reestablezcan
la concesión de créditos”, destacan los analistas consultados.
3-Visibilidad en los resultados
En los dos últimos dos años, los números rojos han sido los protagonistas de las
cuentas del sector. “Resulta difícil estimar la cuenta de resultados de cualquier
inmobiliaria por la situación económica actual y por la falta de visibilidad generalizada
en el sector”, recoge un informe sectorial de Banesto Bolsa. Si bien en el último
año, las inmobiliarias han aunado esfuerzos por reducir sus pérdidas, las depreciaciones
de activos y el lastre de la deuda han sido las dos constantes que más se han repetido.
El consenso de mercado que maneja Reuters estima que sólo Realia albergará ganancias
en 2012. En general, las previsiones vaticinan una lenta y paulatina salida de los
números rojos. Así, Colonial reducirá sus pérdidas desde los 245 millones que se
auguran para 2009, hasta los -77 millones en 2013. Más acelerada será la recuperación
de Reyal Urbis que perderá 135 millones al cierre del año pasado y -29 millones
en 2010. En cuanto a la evolución del negocio, sólo Renta Corporación mejoró su
facturación al incrementarla un 60% hasta septiembre de 2009.
4- Reducción de los niveles de deuda
Los procesos de refinanciación de deuda son las notas de color dentro del sector.
Colonial ha sido la última inmobiliaria en firmar el pasado viernes, un complejo
acuerdo de reestructuración de su deuda que garantice la continuidad de la empresa.
Después de 18 meses de negociaciones, el plan permitirá reducir la deuda de la inmobiliaria
a 3.110 millones de euros, y retrasar su pago cinco años.
En el caso de Reyal Urbis o Metrovacesa, el proceso está en compás de espera. La
empresa que preside Rafael Santamaría busca desde mayo un pacto con sus acreedores
tras incumplir el plan de negocio fijado en la anterior refinanciación a finales
de 2008. Los analistas considera estas noticias positivas a corto plazo, pero no
atisban un cambio de tendencia dentro del negocio inmobiliario. “Los acuerdos de
refinanciación, conocidos en los últimos días son positivos para las compañías,
ya que restan algo de incertidumbre al valor. Sin embargo, “la tónica general dentro
del sector se mantiene”.
El año pasado varias inmobiliarias cerraron también sus respectivas refinanciaciones.
Realia prolongó el vencimiento de 921 millones de euros asociados a la actividad
de promoción y suelo hasta diciembre de 2012. También, Renta Corporación selló en
mayo un crédito sindicado por importe de 254 millones, con el que refinanció parte
de su deuda. Mientras que Afirma concluyó el proceso de refinanciación de un endeudamiento
de 1.441 millones, ampliando el periodo de carencia del crédito principal (754 millones).
5.- Eliminación de la presión accionarial
¿Quién controla a las inmobiliarias tras la crisis?. Los señores del ladrillo que
reinaban años atrás han quedado destronados con la entrada de los bancos en el accionariado.
Así, hombres como Enrique Bañuelos, Luis Portillo o Fernando Martín se han evaporado
de la escena pública española. También, el papel de otros accionistas o grupos de
referencia en el capital de estas firmas han quedado relegados. Algunos como la
inmobiliaria Nozar o Global Cartera presentaron concurso de acreedores.
“A pesar de los cambios accionariales que se produjeron el pasado año en varias
inmobiliarias, sigue existiendo presión en alguna de ellas por la participación
que mantienen varias cajas de ahorros y alguna inmobiliaria o particular presente
en el capital”, indican desde Banesto Bolsa.
Pese a la “presión”, el nuevo patrón de accionista inmobiliario muestra indicios
de permanencia, al menos, en el corto plazo. Por ejemplo, está previsto que los
principales acreedores de Colonial tomen parte del capital de la compañía con el
canje de deuda por acciones. Otro punto, son la sucesión de ejecuciones de garantías
de los actuales accionistas. A principios de año, Barclays elevó su peso en Metrovacesa
hasta el 7% a cambio de amortizar deuda de la familia Sanahuja, antiguo accionista
de control de la empresa.
