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Los precios de la vivienda seguirán sin bajar lo que los compradores esperan 02/09/2010
El llamado «efecto banca» mantendrá todavía el valor de los inmuebles a cambio
de obtener financiaciones ventajosas
La firma de hipotecas se hunde, el Euribor toca suelo y amenaza con subidas cuando
el BCE comience a subir los tipos.
Más de tres años después del descalabro en Bolsa de Astroc, que dio pistoletazo
de salida a la crisis inmobiliaria en España, pocos signos de recuperación emite
el mercado del ladrillo nacional.
Con respecto a la variable que más importa a los ciudadanos, los precios, los índices
oficiales dicen que las bajadas desde los máximos (finales de 2007) han sido muy
moderadas, sobre todo teniendo en cuenta el espectacular parque de viviendas nuevas
sin vender que hay y a las que se suman todas las que están a la venta de segunda
mano.
«La banca va a intentar este año y en 2011 mantener precios como sea»
Pero la digestión del exceso constructor de la última década no es tan fácil. En
2008 se decía que a finales de 2009 vendría la recuperación y en 2009 que 2010 sería
el año del repunte. Pero tras estas experiencias, queda claro que ni 2010 ni, muy
posiblemente, 2011, verán una vuelta a la normalidad en el mercado inmobiliario.
Los precios seguirán a la baja pero muy poco a poco. Para este «otoño caliente»,
los expertos consultados por ABC piensan que más de lo mismo, con un ajuste del
mercado muy, pero que muy lento.
«Efecto banca»
José Luis Campos Echevarría, de Profit Gestión y autor del libro «La burbuja inmobiliaria
española», cree que el motivo de que los precios sigan sin ir hacia abajo es lo
que él denomina «efecto banca»: «Los bancos van a intentar este año y el que viene
mantener precios como sea. Dan condiciones de financiación muy buenas y se defienden
como gato panza arriba en el precio. Ahora mismo, su cartera de viviendas es muy
grande y su actitud influye mucho». Los vendedores de segunda mano, por su parte,
se ven influidos por este «efecto banca».
Esta actitud del sector financiero para ganar tiempo es legítima, pero responsable
también de que no se experimenten esas bajadas espectaculares que necesita nuestro
mercado, según muchos analistas. Para Campos, la banca busca «que el precio de venta
no incida en su balance a corto y sí en el balance a largo plazo».
«Los descensos de precios se producen mes a mes de un modo inapreciable»
Desde el portal inmobiliario pisos.com se expresan en un mismo sentido. Miguel Ángel
Alemany, director general del portal, destaca que «las entidades financieras manejan
riesgo y, para evitar el repunte de la morosidad, imponen unos requisitos que no
resultan sencillos de cumplir». Por ello, asegura, conseguir un préstamo es cada
vez más difícil, lo que ralentizará la demanda de viviendas. Según Alemany, los
informes de pisos.com demuestran que «hay un margen de ajuste, aunque estos descensos
se están produciendo mes a mes de un modo casi inapreciable. Además, hay localizaciones
donde la vivienda se ha quedado sin recorrido a la baja, e incluso comenzará a subir
en breve si es que no lo ha hecho ya de forma tímida». Estas localizaciones donde
la vivienda podría no bajar mucho más correponden a lugares «premium», como los
centros de las ciudades o sitios donde no hay oferta de viviendas.
Hasta junio de este año (los últimos datos disponibles) se han firmado en España
323.313 hipotecas sobre vivienda, aunque no todas ellas corresponden a nuevos inmuebles
sino que muchas proceden de cambios en la titularidad de la hipoteca. Para este
año, el Servicio de Estudios del BBVA previó que se venderían unas 400.000 viviendas.
Vivienda gestionará el alquiler de 200 pisos de Bancaja 02/09/2010
La Sociedad Pública de Alquiler (SPA), que depende del Ministerio de Vivienda,
gestionará 200 pisos de nueva construcción propiedad de Bancaja. Beatriz Corredor,
ministra de Vivienda, y José Luis Olivas, presidente de Bancaja, tiene previsto
firmar hoy en Madrid el convenio para incorporar los inmuebles de Bancaja a la oferta
que comercializa la entidad pública.
La SPA ofrece inmuebles nuevos a una media de 700 euros al mes
Hasta la fecha, la SPA ha firmado convenios con 240 promotores y con el Banco Santander.
Bancaja es la primera caja de ahorros que cierra un acuerdo con la empresa pública,
según fuentes de la entidad financieras.
El Ministerio de Vivienda estima que llegará a comercializar un total de 5.200 viviendas
terminadas que son propiedad de distintas entidades financieras.
El objetivo de la SPA es consolidar un mercado del alquiler más profesional, amplio
y dinámico, con viviendas de calidad y a precios competitivos y al que pueda acceder
el mayor numero de inquilinos.
Las entidades financieras, por su parte, logran mover el excedente de inmuebles
terminados sin vender que han acumulado entre sus activos. Los precios de alquiler
los fija la SPA. Hasta la fecha, la media ronda los 700 euros al mes.
Un total de 17.342 ciudadanos han confiado viviendas de su propiedad a la Sociedad
Pública de Alquiler. Hasta julio pasado, la empresa había atendido a un total de
28.500 potenciales clientes. Desde su constitución en 2005, la SPA ha cerrado 14.057
contratos de alquiler.
El interés por la oferta de la empresa pública ha crecido de forma notable. Durante
los cinco primeros meses de 2010 se alquilaron 1.959 viviendas, frente a 870 en
el mismo perioso del año anterior, cifras que arrojan un alza del 125%.
El Banco de España confirma que el Euríbor cerró agosto en el 1,421% 02/09/2010
El Banco de España confirmó que el índice Euríbor, utilizado como principal
referencia para fijar el tipo de interés de las hipotecas concedidas por las entidades
de crédito españolas, subió en agosto hasta el 1,421% desde el 1,373% del mes anterior.
El Euríbor de agosto es casi nueve centésimas superior al de agosto de
2009 (1,334%), con lo que el indicador suma su quinto mes consecutivo de subidas
y eleva las hipotecas de revisión anual y semestral por primera vez desde noviembre
de 2008.
Concretamente, el Euríbor de agosto supondrá un encarecimiento de las cuotas de
las hipotecas de unos 72 euros anuales para los préstamos de revisión anual y de
unos 84 para los de revisión semestral.
Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE) lo más relevante del repunte no es
la subida de las cuotas de las hipotecas, que serán leves, sino el cambio de tendencia
que supone, ya que tocó suelo en el nivel del 1,21% y el recorrido que le queda
al Euríbor es al alza.
El indicador ha estrenado hoy el mes de septiembre a la baja en su tasa diaria,
tras contener durante el mes de agosto la agresiva escalada que registró en julio.
Sin embargo, los expertos advierten de que seguirá subiendo de forma mensual y que
podría cerrar el año en el entorno del 1,5%.
El Euríbor es calculado por la Federación Bancaria Europea con los datos de las
principales entidades de la zona del euro y consiste en el tipo de interés medio
de contado para las operaciones de depósito de euros a plazo de un año.
Los índices de referencia para el mercado hipotecario son válidos a partir de su
publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), lo que normalmente se produce
unos días después de su difusión por el Banco de España.
La firma de hipotecas cayó un 0,5% en el primer semestre del año 02/09/2010
La firma de hipotecas registró en los seis primeros meses del año un descenso
del 0,5%, en comparación con el mismo período de 2009, según informó este martes
el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Sólo en junio, se firmaron un total de 55.143 hipotecas, lo que supone
una caída del 10,8% respecto al mismo mes del año anterior.
Así, la contratación de hipotecas continúa con la tendencia a la baja que se inició
en mayo, tras cuatro meses consecutivos de aumento.
Si se compara el dato de junio con el de mayo, se observa un descenso del -1,1%
en la constitución de préstamos hipotecarios.
Los bancos prestaron en junio para la adquisición de una vivienda 6.592,1 millones
de euros, un 9,6% menos que un año antes. Mientras, el importe medio de los préstamos
hipotecarios creció un 1,4%, hasta los 119.547 millones de euros.
En total, en junio se hipotecaron 87.070 fincas, un 13% menos que en el mismo mes
de 2009. De ellas, 83.290 eran urbanas (-12,4%) y 3.780 rústicas (-24,4%).
Las cajas de ahorros fueron las entidades que concedieron mayor número de préstamos
hipotecarios durante el mes de junio (51,0% del total), seguidas de los bancos (38,3%)
y otras entidades financieras (10,7%).
En cuanto al capital prestado, las cajas concedieron el 46,3% del total, los bancos
el 42,6% y otras entidades financieras el 11,1%.
El tipo de interés medio en junio de 2010 fue del 3,93%, lo que supone un descenso
interanual del 12,1% y sin variación respecto a mayo de 2010.
En junio, el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones es de 40.099,
con un descenso interanual del 23,3%. En el caso de viviendas, el número de hipotecas
que modificaron sus condiciones es de 24.100, un 29,2% menos que en junio de 2009.
Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, en junio se produjeron 33.382
novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un
descenso interanual del 20,7%.
El número de operaciones que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) fue
de 4.817, un 38,9% menos en tasa interanual. Por su parte, en 1.900 hipotecas cambiaron
el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor), lo que supone un descenso
del 17,5%.
De las 40.099 hipotecas con cambios en sus condiciones durante el mes de junio,
el 35,4% se deben a modificaciones en los tipos de interés.
En junio se cancelan registralmente 48.359 hipotecas, un 2,3% mas que en el mismo
mes de 2009. Las hipotecas canceladas sobre fincas rústicas aumentaron un 2% y las
canceladas sobre fincas urbanas un 2,4%. Mientras, las cancelaciones de hipotecas
sobre viviendas crecieron un 0,3% en tasa interanual.
Fuente: http://www.eleconomista.es
Alemania, de cliente de lujo a refugio para inversores españoles 26/08/2010
- Hace años que cedieron el liderazgo de compra de casas en España a los rusos
- La estabilidad de los precios pasa de espantar a especuladoresa a atraerlos
El mercado inmobiliario alemán se caracteriza por una inamovible estabilidad
de los precios heredada de las políticas de postguerra, que dieron prioridad a la
construcción de infraestructuras sobre la vivienda y garantizaron los alquileres
baratos.
Alemania sí se ha convertido en el mercado inmobiliario alternativo, de hecho, en
Alemania ha habido tres veces menos actividad inmobiliaria durante la última década
que en España (unas 250.000 nuevas viviendas anuales) y aunque abundan las viviendas
vacías a causa del bache demográfico, no existe 'stock' pendiente de venta en manos
de promotores.
La cultura del alquiler llevó a muchos alemanes, en los años 70 y 80 a comprar viviendas
de vacaciones en la costa española, mientras vivían en Alemania en Régimen de arrendamiento.
Pero hace ya varios años que el liderazgo de compra de vivienda en las costas españolas
fue arrebatado a los alemanes por los rusos. Sin embargo, Alemania sí se ha convertido
en el mercado inmobiliario alternativo para una parte de los inversores españoles
que huyen de la burbuja ibérica y recalan en este país atraídos por los bajos precios.
Un reciente informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang Lasalle realizaba un
índice con las 20 principales ciudades europeas para invertir en el mercado inmobiliario
donde la demanda va a ser más fuerte a medio plazo y a la cabeza de esta clasificación
estaba Munich junto a otras seis localidades, entre Alemania, Suiza y Austria.
El precio de las viviendas permaneció estancado entre 1990 y 200725 años paralizado
Hasta hace muy poco tiempo, podía venderse una casa por el mismo precio que se compró
25 años atrás, lo que espantaba a los especuladores. Se compra casa para vivir,
no para hacer negocio y sólo un 42% de los alemanes habita una casa de su propiedad,
también debido a que los bancos germanos son bastante más estrictos que lo que hemos
visto en España en las últimas dos décadas a la hora de conceder créditos hipotecarios.
Debido a estos factores, el precio de compra del metro cuadrado ha permanecido estancado
desde el año 1990 hasta 2007, según el servicio de estudios del Deutsche Bank, mientras
que el metro cuadrado de alquiler ha experimentado, en el mismo período, un retroceso
del 1,6%, según la Oficina Federal de Estadística.
Hay que llamar la atención sobre el hecho de que ese espacio temporal corresponde
a la reunificación e integración del territorio de la Alemania oriental, cuyos precios
han sido durante años mucho más reducidos que en el oeste y presionan la media fuertemente
a la baja. Aún así, en 2007, el precio de metro cuadrado de alquiler en Berlín era
de unos 12 euros y el de compra no llegaba a 1.000 euros el metro.
Cambio
Comprarse una casa en su propio país comienza a ser una inversión interesante para
los alemanes, ante los recortes sociales. A partir de 2008, sin embargo, la desconfianza
en los bancos y en otros valores de inversión altamente rentables antes de la crisis
financiera, ha hecho a los alemanes volver los ojos sobre el ladrillo y comenzar
a comprar como inversión más segura que la bolsa o los fondos de pensiones.
Comienzan a sentirse, además, los recortes de gasto público y ayudas sociales que
emprendió el gobierno de Schröder y está continuando la canciller Merkel, por lo
que comienza a ser muy atractiva, como prevención para la vejez, la compra de una
vivienda. Este aumento de la demanda ha ocasionado ya las primeras subidas de precio,
en torno al 2% anual, un porcentaje que puede parecer bajo desde el punto de vista
de España, pero que en territorio germano supone un cambio de tendencia y todo un
acontecimiento económico.
Blindar mi hipoteca del alza del Euribor ¿mito o realidad? 26/08/2010
El Euribor, el principal índice de referencia al que se revisan la mayoría de
las hipotecas a interés variable, sigue su tendencia alcista por quinto mes consecutivo
y cerrará agosto en torno al 1,42%, nueve centésimas por encima del nivel de agosto
de 2009 (1,33%). Esta subida leve pero continuada se traduce en un encarecimiento
de la cuota mensual de las hipotecas, por primera vez desde noviembre de 2008.
No es de extrañar, entonces, que los usuarios se hayan puesto en guardia
y que los bancos aprovechen la incertidumbre para intentar vender productos mal
llamados “seguros” que teóricamente nos protegen de las oscilaciones del mercado,
como los famosos SWAP. Miedos, rumores, previsiones… ¿Qué hay de cierto en todo
lo que se está diciendo?.
¿Es verdad que el Euribor seguirá subiendo?
A pesar de que nadie es capaz de adivinar con exactitud el comportamiento del mercado,
la gran mayoría de expertos opina que la tendencia alcista del Euribor no tiene
marcha atrás, y que su subida será lenta y progresiva durante los próximos meses,
en línea con la incipiente recuperación de la economía a nivel europeo.
¿Cuánto se han encarecido las hipotecas exactamente?
Una hipoteca media de 150.000 euros a 30 años con un interés variable de Euribor
+ 0,80%, hace un año pagaba una cuota de 564 euros; hace 6 meses pagaba 557 euros;
y ahora esa cuota es de 571 euros. Lo que es lo mismo que decir que las hipotecas
sujetas a revisión anual están pagando 6 euros más al mes que hace un año y las
sujetas a revisión semestral, 14 euros más. Y aunque el Euribor continúe subiendo,
no se prevén encarecimientos significativos a corto plazo, al menos hasta que el
BCE cambie los tipos de interés, como señalan algunas fuentes, en el segundo o tercer
trimestre de 2011.
¿Significa que ha llegado el momento de contratar una hipoteca fija?
No necesariamente. Las hipotecas fijas del mercado actual no suelen ofrecer un interés
inferior al 5%, es decir, que actualmente son notablemente más caras que las hipotecas
variables y está claro que a corto plazo no son rentables. Lo que ocurre es que
las hipotecas a interés fijo se convertirían una buena apuesta a largo plazo, si
el Euribor alcanzara en los próximos años valores cercanos al 5%, como en 2008.
Contratar o no este tipo de hipotecas es, en realidad, muy parecido a una apuesta
personal. Y cuidado: no es una buena idea esperar a que el Euribor suba para contratar
una hipoteca fija, ya que los intereses de las ofertas de hipotecas a interés fijo
suben en paralelo al Euribor, lo que significa que si ya hemos decidido apostar
por una de estas hipotecas ahora es el momento de contratarlas al interés más bajo.
¿Productos como los SWAP son tan engañosos que no debemos tenerlos nunca en cuenta?
Ni tanto ni tan calvo. Es cierto que los bancos han abusado durante los últimos
años de muchos clientes, vendiéndoles una supuesta protección contra la subida del
Euribor que (1) era un producto financiero demasiado complejo que no acababan de
explicar, (2) era del todo innecesario en un momento en que el Euribor iba a bajar
y los bancos podían anticiparlo, y (3) no informaban al cliente de que contratar
un SWAP (1) no permitiría beneficiarse de la bajada del EURIBOR y (2) dificulta
y encarece la subrogación, es decir, el cambiar la hipoteca de banco.
Pero todo eso no quita que, bien utilizados por alguien que sabe lo que ha contratado,
los SWAP puedan ser útiles. En principio, se definen como productos financieros
que permiten cambiar el tipo de interés de variable a fijo o viceversa, y sirven
para mantener fija la cuota de la hipoteca al margen de las oscilaciones del mercado.
Aunque eso sí, nunca se deben contratar sin haber contrastado las ofertas de varios
bancos, haber hecho muchos cálculos y conocer todas las condiciones del contrato
escrito.
¿Qué alternativas hay a estos productos, si el Euribor sigue subiendo?
Prevenir desde ahora. Calculemos cuánto incrementaría la cuota de nuestra hipoteca
si el Euribor alcanzara, como hace 2 años, un valor superior al 5%. Y, antes de
que no podamos seguir pagando, pactemos con el banco un nuevo plan de pago. Conseguir
que nos alarguen el plazo de amortización o un aplazamiento de capital (de hasta
el 30%) hasta la última cuota puede rebajar notablemente la cantidad a pagar cada
mes. Recordemos que tendremos mayor capacidad de negociación mientras nuestra situación
financiera aún sea fuerte, por lo que conviene actuar antes de llegar al límite.
Conseguir una hipoteca sigue siendo una tarea difícil 26/08/2010
A la mayoría le piden contratar seguro del hogar para conseguir el préstamo
La búsqueda de vivienda se ha intensificado en los últimos meses. Son muchas
las personas que ‘bucean’ en Internet y que visitan las agencias inmobiliarias intentando
encontrar un piso que se ajuste a sus necesidades y su presupuesto.
No son pocas las que logran dar con una vivienda que cumple sus expectativas, pero
la decepción les asalta cuando el peregrinaje por varias entidades financieras no
da los resultados esperados. “La prudencia tras la crisis se estableció como máxima
a seguir”, declara Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com refiriéndose
al comportamiento actual de bancos y cajas ante la concesión de préstamos hipotecarios.
“Hoy en día los plazos de amortización son más cortos y el capital aportado por
la entidad es menor”, afirma Alemany, añadiendo “financiar por encima del 80% del
valor de tasación es una facilidad que antes era común, pero ahora es la excepción”.
Convertirse en un hipotecado más parece ahora más complicado que hace unos años,
cuando bancos y cajas eran más permisivos. Así queda patente en los resultados de
una encuesta online realizada por el portal inmobiliario pisos.com a través de encuestafacil.com,
tras recoger cerca de 1.000 cuestionarios.
Un contundente 88% de los encuestados considera que las condiciones se han endurecido
de un tiempo a esta parte, frente a un poco significativo 1% que piensa que se están
concediendo hipotecas al mismo ritmo que siempre. Asimismo, existe un 5% que opina
que actualmente hay mejores ofertas hipotecarias que antes. En las respuestas abiertas,
encontramos sentencias como “los requisitos son inalcanzables”, “prácticamente no
hay mercado” o “es la razón de que la compraventa esté tan parada”.
El Euríbor es el tipo de interés al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas
en España. Durante los años dorados del sector estuvo en mínimos, pero su fulgurante
ascenso posterior hizo que muchos hipotecados no pudieran hacer frente a sus elevadas
cuotas tras la revisión. Tras la vuelta a la normalidad, el Euríbor lleva unos meses
repuntando y su renovada senda alcista, lenta pero segura, ha despertado otra vez
las alertas.
La apreciación mayoritaria, sobre un 46%, es que el tipo terminará 2010 cerca del
1,5%, mientras que casi un 35% opina que rozará el 2%. Los más optimistas, cerca
de un 11%, auguran una bajada para finales de año, dejando el Euríbor algo por encima
del 1%. Pocos son los que aspiran a colocarlo por debajo del 1%; tan solo algo más
del 2% de la muestra. También hay quien opina que la referencia por excelencia en
el mundo hipotecario permanecerá igual y recuperará empaque definitivamente en 2011.
Nuestro banco o caja de ahorros de siempre suele ser la primera parada en la búsqueda
de hipoteca, y a veces es la única opción. De hecho, el 32% solamente consultó con
su sucursal de confianza para formalizar su préstamo, mientras que un 20% sí que
visitó varias entidades, pero finalmente acabó decantándose por la oferta de su
banco o caja habitual. La lealtad al asesor financiero ha cambiado con los años,
dado que la gran mayoría de los encuestados, casi el 48%, confiesa haber comparado
varias ofertas, optando por la que más le convenía, aunque esta decisión implicara
cambiar de entidad.
Internet es un gran contenedor de información, pero en lo que respecta a las hipotecas,
parece no tener un calado extraordinario: todavía existe un 30% que no utiliza la
Red para documentarse sobre el mercado de los préstamos para la compra de vivienda.
Afortunadamente, cerca de otro 30% es asiduo de los simuladores hipotecarios, que
permiten calcular la cuota mensual introduciendo parámetros como el precio de venta
del inmueble o el plazo de amortización. Por otro lado, algo más de otro 30% analizó
las diferentes ofertas de las entidades financieras a través de Internet. Las guías
y manuales con consejos e ideas son el recurso menos empleado por los futuros hipotecados,
ya que apenas un 10% recurre a ellos de modo online.
La concesión de la hipoteca suele llevar unida la contratación de una serie de productos
y servicios. La encuesta de pisos.com revela que en un 88% de los casos el seguro
de hogar es el requerimiento más común. Por detrás de él, se sitúa el seguro de
vida, necesario en el 68% de los préstamos. Después, estaría la domiciliación de
la nómina con un 67% y las tarjetas de crédito con un 49%. Menos habitual resulta
la obligación de suscribir un plan de pensiones (21%) o un seguro de impago (12%).
Los cuestionados también revelan que sus bancos les exigieron firmar cláusulas de
suelo y techo, así como domiciliar el pago de los recibos de los suministros.
El hecho de acudir a la oficina donde tenemos la hipoteca y plantear un acuerdo
por el que consigamos unas mejores condiciones se denomina novación. Según la encuesta
realizada por pisos.com, casi un 44% afirma que nunca ha necesitado renegociar los
requisitos iniciales de su préstamo, mientras que algo más del 35% revela que lo
intentó pero no pudo alcanzar el acuerdo. Tan solo un 10% afirma haber conseguido
una reducción en el diferencial, mientras que otros lograron eliminar las comisiones
o retrasar un par de meses el pago de la letra.
Si el diálogo con nuestra sucursal actual no nos convence, la subrogación o cambio
de banco es otra opción. Un 47% de los cuestionados afirma haberlo intentado sin
éxito, mientras que un 36% confiesa que no piensa hacerlo porque el trato que obtiene
a día de hoy es excelente. De los que sí se subrogaron, un 13% se manifiesta a favor
de esta fórmula declarando que ha ganado con el cambio, pero un 4% se arrepiente
de haber trasladado su préstamo.
Volviendo al tema de los tipos de interés, los encuestados se congratulan de la
bajada de los mismos a lo largo del último año, ya que las revisiones que se han
operado han sido positivas para sus cuotas. De tal modo, un 56% confirma que la
cantidad de dinero que cada mes debe pagar a la entidad se ha reducido sensiblemente.
Un 18% anuncia que su letra bajó pero también subió, algo que se explica por una
posible revisión semestral, mientras que un 17% dice que su mensualidad se mantuvo
estable. Solo un 9% confiesa que ésta subió.
Fuente: http://www.finanzas.com
Vivienda social hasta que la muerte nos separe 26/08/2010
Las casas de protección oficial se han convertido en una lotería para toda la
vida - Reino Unido planea acabar con su carácter vitalicio - Y España elimina ayudas
a la compra por la crisis
"No va a estar todo el mundo de acuerdo y creo que vamos a generar una buena polémica".
El primer ministro británico, el conservador David Cameron, ha avisado de que su
próximo paso va a molestar a mucha gente. Si su propuesta sale adelante, las viviendas
sociales dejarán de ser vitalicias. Las Administraciones llevarán a cabo inspecciones
cada ciertos años y los beneficiarios con un sueldo suficiente para pagar un alojamiento
a precio de mercado tendrán que mudarse. Adiós a aquellos council homes a los que
uno accedía con el convencimiento de que se podría morir en ellos, sin importar
el dinero que fuera a ganar el resto de su vida. E incluso que en muchos casos heredarían
sus hijos.
El prolongado ocaso de las viviendas protegidas
El PP y CC OO rechazan abandonar el apoyo a la propiedad
La rehabilitación y el alquiler son ahora prioridades del Gobierno
Más del 30% de las familias británicas vive de alquiler. En España, solo el 11%
El fraude se hace frecuente en torno a las casas de protección oficial
No tendrá fácil Cameron salirse con la suya. En primer lugar, porque sus socios
de Gobierno, los liberal-demócratas, han recibido de uñas el globo sonda que el
premier lanzó a principios de agosto. Además, iniciativas similares ya chocaron
con una fuerte oposición en Reino Unido. El ex primer ministro laborista Gordon
Brown calificó de "dinamita política" una propuesta parecida de su ministra de Vivienda.
"Supone un paso más tras 30 años de deliberada marginación de las casas sociales
y de las personas que viven en ellas. Cameron considera que cualquier persona que
tenga un trabajo decente no debería aspirar a uno de esos pisos", sostenía hace
poco la articulista Lynsey Halen en el periódico de centro-izquierda The Guardian.
Es cierto que las políticas de vivienda de Reino Unido son radicalmente distintas
de las españolas, y que el parque público de alquiler español es ridículo respecto
al británico. Pero un grupo de expertos de la Fundación de Estudios de Economía
Aplicada (Fedea) presentó el año pasado un catálogo de recetas que guarda algún
parecido con la que ahora defienden los conservadores británicos. Entre ellas estaba
la de suprimir la vivienda de protección oficial (VPO) en propiedad y reorientar
todas las ayudas sociales hacia el alquiler.
El documento critica que la VPO, con un volumen muy limitado y una demanda muy amplia,
se haya convertido en una especie de lotería en la que muy pocos beneficiados reciben
una subvención muy elevada. Una vez que se obtiene esta ayuda, aunque los ingresos
de la familia se disparen, nunca se perderá. Es más: el régimen de protección suele
tener un periodo fijo de 30 años, a partir del cual el piso se puede descalificar
y pasar al mercado libre.
Los economistas de Fedea se agarraban a que la VPO no había ayudado en los últimos
años a contener los precios en el mercado libre y a que este régimen generaba numerosos
fraudes para argumentar por qué se debería suprimir la creación de nueva vivienda
protegida en propiedad y dedicar los recursos disponibles a financiar ayudas al
alquiler en el mercado libre para personas con escasos recursos.
Es importante señalar que entre la idea británica y la española hay una diferencia
radical: la propuesta de Cameron implicaría la salida de muchas familias que ahora
viven en los cuatro millones de council homes, mientras que la paralización de la
VPO en propiedad no perjudicaría a los que ya tienen una, sino que impediría que
más personas disfrutaran de ellas a partir de ahora. El peso del alquiler en Reino
Unido es muchísimo mayor que en España: así viven un 30% de las familias británicas
frente a un 11% en España, tasa que se mantiene prácticamente invariable desde hace
décadas. Pese a que ni los grandes partidos ni los sindicatos comparten la idea
de abandonar con carácter inmediato la VPO en propiedad, la política de austeridad
del Gobierno ha forzado al ministerio a volcar sus escasos recursos en dos grandes
prioridades: el alquiler y la rehabilitación. La dura realidad de las cuentas del
Estado ha obligado al Gobierno, por ejemplo, a eliminar la ayuda directa a la entrada
para comprar un piso a partir del próximo 1 de enero, que el año pasado absorbió
del presupuesto 300 millones de euros.
"Los recursos públicos tienen que ir destinados a quienes más lo necesiten, ya sean
ayudas o creación de parque público. Y los esfuerzos del Gobierno van a ir en esa
dirección", asegura el director general del ministerio, Javier Ramos, que prefiere
no pronunciarse sobre el anuncio de Cameron ni sobre las propuestas de Fedea. El
Plan de Vivienda 2009-2012 destinaba el 40% de las ayudas a alquiler, pero entre
estas incluía la opción de alquiler con opción a compra, iniciativa en la que había
sido pionera la Comunidad de Madrid, gobernada por el PP.
Ni desde la oposición ni desde los sindicatos se apoya la idea de volcarse exclusivamente
en el alquiler como vía para favorecer la accesibilidad a un techo digno. "Es cierto
que las viviendas sociales para alquiler permiten una mayor rotación y por lo tanto
pueden ser usadas por las personas que tienen más necesidades en cada momento, pero
también crean distorsiones. Por ejemplo, si una familia con un miembro en paro supera
los ingresos establecidos al encontrar trabajo, perdería el derecho al disfrute
de esa vivienda. Pero si vuelve a perder su empleo, se tendría que poner otra vez
a la cola para recibir una nueva casa social. Esta medida exigiría un parque de
viviendas públicas en alquiler monstruoso", señala Pablo Matos, portavoz del PP
en la Comisión de Vivienda del Congreso. Los economistas de Fedea niegan la mayor:
ellos reclaman que las ayudas se concedan al alquiler, pero no con un parque público,
sino en el mercado libre, a través de desgravaciones fiscales o instrumentos parecidos.
Gonzalo Bernardos, profesor de la Universidad de Barcelona, comparte esta opinión:
"Es una barbaridad seguir construyendo vivienda pública habiendo más de un millón
de casas sin vender".
CC OO defiende el alquiler subvencionado para algunos colectivos, como el de jóvenes
o solteros; pero también, de forma paralela, mantener una red de casas protegidas
en propiedad para los más desfavorecidos. "Claro que consideramos imprescindible
un amplio parque de viviendas en alquiler. Pero en una circunstancia como la actual,
con más del 20% de paro, sigue teniendo sentido que se facilite el acceso a la propiedad
a muchas personas al borde de la exclusión social", señala Javier Jiménez, secretario
de política sectorial de CC OO.
Uno de los objetivos de los expertos que abogan por acabar con la propiedad en la
VPO es acabar con el fraude habitual en este régimen. Estas viviendas no pueden
descalificarse ni venderse a precio libre antes de un plazo determinado, que suele
ser de 30 años. Si el adjudicatario quiere deshacerse de ella antes de ese plazo,
debe solicitar un permiso de venta anticipada a su comunidad autónoma y devolver
todas las ayudas o subvenciones directas que hubiese recibido al adquirirla, incluyendo
los tipos de interés subsidiados. No obstante, el precio al que puede vender la
casa está establecido, en correlación por lo que pagó en su día el beneficiario
de la VPO y que, obviamente, está muy por debajo del precio de venta libre (en torno
a la mitad).
En realidad, la venta se hace en ocasiones a precio de mercado, porque el propietario
escritura la transmisión por la cantidad que marca la Administración, y el resto
lo cobra en negro. Así, no solo elude el pago de plusvalías, sino que defrauda a
Hacienda.
"Los mecanismos de inspección contra el fraude y seguimiento han sido siempre exiguos.
Pero esto no es un problema exclusivo de la VPO, sino de muchos otros ámbitos",
justifica el dirigente sindical.
"Donde exista el fraude hay que controlarlo. Pero eso no invalida una política",
señala Matos. "Sería una forma muy buena de luchar contra el fraude. Si se aprobara
esta medida, no sería posible lo que vi hace poco: un edificio de VPO en Sabadell
con 40 familias, de las que solo 15 cumplían los requisitos oficiales. También hay
fraude en el alquiler, pero ahí es más fácil detectarlo", señala el catedrático
José García Montalvo, uno de los impulsores de la iniciativa de Fedea.
El diputado popular añade otro argumento a favor de las ayudas en propiedad frente
al alquiler: que los beneficiarios cuidan mucho más los bienes si saben que se los
van a quedar a perpetuidad, y los costes de mantenimiento son mucho menores. García
Montalvo muestra su desacuerdo: "Si hay que gastar más en rehabilitación se gasta.
Lo que no es justo es que se distribuyan los derechos como si fueran una lotería.
Que a alguien le caiga el gordo y el resto de solicitantes se queden sin nada".
La inversión en inmuebles en Europa creció un 80% de abril a junio 26/08/2010
La inversión directa en inmuebles en Europa durante el segundo trimestre de
este año alcanzó los 23.000 millones de euros, lo que representa un aumento del
15% respecto al primer trimestre y nada menos que un 80% si se compara con el mismo
periodo de 2009, según el informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle,
que analiza el mercado inmobiliario terciario a nivel mundial.
El análisis indica que la previsión es que haya un 35% más de inversión
este año que en el ejercicio pasado, y que se llegue a alcanzar un volumen total
de 100.000 millones. Sin embargo, la reciente moderación del sentimiento inversor
en algunos mercados podría tener efectos sobre el ritmo de la recuperación, informa
Ep.
Reino Unido, Francia, Alemania y los países nórdicos son los principales mercados
europeos y Polonia también recibe atención por parte de los inversores debido a
su economía «relativamente sólida», y a unos precios con descuento.
La consultora ve probable que en el segundo semestre el mercado esté más equilibrado
y los vendedores saquen activos al mercado para responder a la demanda.
Corredor deja caer el peso de las políticas de Vivienda sobre las CCAA 18/08/2010
La ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, ha respondido a las comunidades autónomas
que los recortes que el Gobierno prevé aplicar en algunas de sus políticas de vivienda
en los próximos dos años, en el marco del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación
(PEVR) 2009-2012, no supondrán necesariamente una pérdida en sus presupuestos.
Corredor ha respondido así a los consejeros autonómicos de vivienda, que
criticaron estas medidas por suponer, en su opinión, un nuevo recorte en los derechos
sociales.
Entre estos recortes, se incluyen la reducción y supresión de algunas de las ayudas
para compra y promoción de viviendas protegidas, así como la eliminación desde 2010
de la Reserva de Eficacia -que permitía a las comunidades autónomas financiar la
superación de los objetivos de ayudas pactados con el Estado- y la compensación
de pagos de los fondos transferidos a las regiones.
No habrá una pérdida de presupuesto
Concretamente, Corredor ha recordado que su Ministerio ha venido financiando aquellas
políticas de vivienda desarrolladas por las comunidades autónomas que se corresponden
con los objetivos del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación (PEVR) 2009-2012,
desde una perspectiva del Estado, de modo que toda actuación que se escape de este
ámbito ha de ser financiada directamente por la administración autonómica, que es
la que tiene dichas competencias.
En este sentido, la ministra de Vivienda ha asegurado que no faltará financiación
en materia de vivienda en las comunidades autónomas siempre que éstas sepan priorizar
el gasto. La menor disponibilidad presupuestaria en el Ministerio de Vivienda no
va a suponer necesariamente una pérdida de presupuesto, puesto que cada comunidad
tiene, antes y ahora, la competencia exclusiva y, por lo tanto, la obligación de
financiar la política de vivienda.
En cualquier caso, Corredor no cree que los recortes que el Gobierno prevé aplicar
durante los próximos dos años vayan a tener una incidencia determinante en la promoción
de nuevas viviendas ni en la recuperación del mercado.
Comienzan las reuniones con las comunidades
El Gobierno prevé elaborar en este mes de agosto el borrador de Real Decreto de
medidas de recorte anunciadas para abrir el trámite de audiencia a las comunidades
autónomas y a las asociaciones interesadas a partir del próximo 20 de agosto.
El Ministerio de Vivienda abrirá ya en la primera quincena de septiembre la ronda
de reuniones bilaterales con las comunidades autónomas en la que se analizará la
situación en cada caso y la vía más adecuada de ajuste de objetivos.
Finalmente, entre finales de septiembre y el mes de octubre finalizará la tramitación
del Real Decreto con su aprobación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y, si
fuera necesario, se firmarán los convenios necesarios con las comunidades autónomas
en entre noviembre y diciembre.
Las hipotecas que superan el 80% del valor de tasación del piso repuntan al 12,2% 18/08/2010
La presión que tienen las entidades financieras para sacar de sus balances las viviendas
procedentes de procesos concursales o embargos a particulares está propiciando que
vuelvan a incrementarse las hipotecas concedidas por más del 80% del valor de tasación.
Los últimos datos del Banco de España aseguran que son ya el 12,2% de todos los
nuevos créditos que se suscriben, idéntico nivel al de marzo de 2008, antes del
recrudecimiento de la crisis internacional.
La crisis dispara las ofertas de pisos entre 100.000 y 200.000 euros 13/08/2010
Los pisos de precio medio en el mercado han aumentado en torno a un 50% en Madrid
y en Barcelona
A la hora de comprar una vivienda, los españoles están haciendo justamente
lo contrario de lo que hacían hace tres años por culpa de la crisis: ajustar su
presupuesto, buscar la oferta más barata y la menos gravosa para el futuro, que
no se presenta precisamente halagüeño. La oferta de viviendas en venta entre 100.000
y 200.000 euros se ha disparado en los grandes mercados inmobiliarios españoles,
según un estudio del portal inmobiliario Idealista.com.
Concretamente en Madrid, la oferta de viviendas en esta horquilla de precios ha
crecido un 55,3% en el último año (de julio de 2009 a julio de 2010), llegando a
representar en la actualidad el 27,4% de toda la oferta disponible en la capital.
Es la primera vez desde mayo de 2003 que este segmento de precios es el mayoritario
en la oferta de viviendas en venta en la capital.
En Barcelona el incremento de la oferta de viviendas de entre 100.000 y 200.000
euros ha sido del 48,1%, lo que representa la segunda opción más ofertada de la
Ciudad Condal (18,3%), sólo por detrás de las viviendas a la venta entre 200.000
y 300.000 euros (30,3% de la oferta de viviendas en venta en Barcelona). Desde junio
de 2004 este segmento de precios no alcanzaba este porcentaje de representatividad.
Espectacular repunte
Desde que alcanzara su nivel más bajo (8,1% del total de la oferta) en agosto de
2006, el segmento de pisos de entre 100.000 y 200.000 euros ha crecido en Madrid
un 458%. En Barcelona el mínimo lo alcanzó en octubre de 2006, cuando sólo representaba
el 3% del total de la oferta y el crecimiento desde entonces ha sido del 638%
Para Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.com, la explicación de esta
tendencia tiene que ver con la situación actual del mercado inmobiliario, en el
que la sobreoferta no se reduce -sigue habiendo miles de pisos a la venta- y el
comprador ya no puede alcanzar los precios que piden los vendedores porque los bancos
ya no ayudan con la concesión de hipotecas.
"En el pasado más reciente los precios habían bajado lo suficiente para reactivar
la compraventa pero desde hace unos meses los propietarios son más reacios a seguir
ajustando sus ofertas y en consecuencia las ventas también se están reduciendo.
la única salida hoy día para un vendedor es asumir que tendrá que seguir bajando
el precio de su casa si quiere cerrar la operación", asegura.
- El ático se ubica en un complejo diseñado por el Priztker Richard Rogers
- Se especula con que el metro cuadrado podría haber superado los 7.220 euros
De un ático situado en una de las mejores zonas de Londres y ubicado en
un complejo diseñado por un premio Pritzker que en sus zonas comunes aloja 'spas',
balnearios y club de vino, se intuye que será de todo menos barato. Pero tampoco
se espera que la propiedad se convierta en el piso más caro jamás vendido en todo
el mundo, según han publicado varios medios ingleses. Pero esta etiqueta se la ha
ganado a pulso, pues la operación ha alcanzado los 170 millones de euros, casi el
triple de lo que cuesta la propiedad más cara a la venta en España.
El periódico británico Telegraph ha publicado que es uno de los áticos de la urbanización
londinense One Hyde Park, aún en construcción, el inmueble que se ha vendido recientemente
por esa cantidad.
El ático se sitúa en una urbanización que alberga más de 80 pisos de lujo distribuidos
en cuatro torres hexagonales diseñadas por el premio Priztker 2007, Richard Rogers.
El complejo residencial, que se espera esté terminado el próximo octubre, incluye
spas, canchas deportivas y un exclusivo club de vinos privado. La comercialización
de las viviendas había quedado suspendida algún tiempo debido a la situación económica
mundial, informa el diario, pero pese a ello alrededor del 65% de la promoción ya
tendría dueño.
Pese a que no se ha publicado ningún dato que haga referencia a los metros cuadrados
de la propiedad, que posee dos pisos, algunos diarios británicos, como el The Daily
Mail, han barajado la idea de que el metro cuadrado podría haber superado las 6.000
libras esterlinas (más de 7.220 euros).
Además de seis habitaciones y una amplia sala de estar que ofrece una inigualable
vista panorámica sobre Londres, el ático posee un servicio de habitaciones 24 horas
procedente del cercano y exclusivo hotel Mandarin Oriental y un acceso subterráneo
privado al restaurante de Heston Blumenthal, considerado uno de los mejores chefs
del mundo junto a Ferrán Adrià y propietario de tres estrellas Michelin.
La seguridad del misterioso inquilino estará tanto o más cuidada que su comodidad,
pues además de escáneres de iris para acceder a los ascensores, ventanas a prueba
de balas y una habitación del pánico, un cuerpo de guardaespaldas velará porque
nada perturbe la vida en el número 1 de Hyde Park.
Lo más probable es que las viviendas construidas durante el presente año apenas
alcancen las 100.000, teniendo en cuenta que hasta mayo se iniciaron 40.019 unidades.Esto implica ocho veces menos que las más de 800.000 iniciadas en el récord
de 2006. Lo que supone una clara evidencia de que la construcción residencial sigue
inmersa en una profunda atonía de la que puede tardar varios años en salir.
Aunque es contraproducente que se recuperen cifras como las de 2006, las de este
año siguen lejanas de las 400.000 o 450.000 viviendas que se calcula serán necesarias
cada año para cubrir las necesidades del crecimiento de la población en España.
Y, por el bien de la economía española y de muchos de los actuales parados, es deseable
que estos ritmos se alcancen lo antes posible.
Lo que, desgraciadamente, no sucederá hasta que no se recomponga el mercado inmobiliario
actual, colapsado por un millón de viviendas en stock. No obstante, los indicios
son algo mejores, pues desde principios de año se ha producido un leve repunte en
las ventas, empujadas por la banca, primer tenedor de activos inmobiliarios del
país, que ha empezado a deshacerse de ellos ante las presiones del Banco de España
con un endurecimiento de las provisiones. Y para ello, las entidades financieras
se han visto obligadas a rebajar los precios, una receta sobradamente conocida por
sus buenos resultados. Sin embargo, existe una gran resistencia del sector a inundar
el mercado con gangas, al menos si nos atenemos a los datos oficiales que contabilizan
el ajuste de los precios desde máximos entre el 12% y el 16%, lejos de otros países
como EE UU, Gran Bretaña o Irlanda, que han registrado caídas de más del 20%. El
precio ha sido siempre el verdadero amo y señor del mercado, y si baja lo suficiente,
la demanda irá a encontrarse con la oferta.
Los propietarios de los pisos vacíos, ya sean promotoras, entidades financieras
o particulares, deben asumir las pérdidas de un negocio que ha dado pingües beneficios
durante los años del boom. Como el resto de los sectores y los agentes económicos,
deben purgar sus excesos si quieren dar salida a los bienes inactivos, porque no
hay posibilidades de recuperación hasta que no se diluya el estocaje, auténtico
tapón para la actividad económica.
Pero también es necesario que se reactive el crédito, algo que se ha empezado a
notar muy ligeramente en el segundo trimestre, cuando creció la demanda de hipotecas
por primera vez desde mediados de 2006. Lo que en ningún caso debe suponer una laxitud
en los controles de riesgo de las entidades financieras. No obstante, si las rebajas
se acentúan y los créditos se consolidan, es probable que se active una demanda
latente, aunque tenga aún reservas de desconfianza hacia el futuro de la economía
española.
Los precios de la vivienda deben seguir bajando 11/08/2010
Las compraventas de viviendas se están frenando por la moderación en la caída
de los precios de la vivienda al abrigo de los mensajes que declaran que lo peor
de la crisis ha pasado, y lo seguirán haciendo si no se producen nuevos ajustes
de precios, según idealista.com.
En declaraciones a Europa Press, el jefe de Estudios del portal inmobiliario,
Fernando Encinar, indicó que el hecho de que las transacciones inmobiliarias sigan
creciendo en términos interanuales se debe a que en 2009 la crisis golpeó más fuerte,
y aseguró que en comparación con los meses anteriores el panorama está cambiando.
"Primavera suele ser la época más fuerte de ventas, ya que entre marzo y junio cristalizan
las decisiones de compra que se toman en los primeros meses del año, pero ahora
los precios se empiezan a ralentizar, lo que está frenando las ventas", aseguró.
En un escenario así, Encinar explicó que sólo se recuperarán las ventas si mejoran
las perspectivas del empleo y las condiciones de financiación, "cuestiones ambas
improbables", o si siguen bajando los precios.
"La clave para que no se ralenticen las compraventas serán los precios. Si retoman
el ritmo bajista se pueden reactivar las compraventas", añadió Encinar antes de
poner como ejemplo el repunte de las transacciones de viviendas de segunda mano
en el mes de junio, que crecieron más de un 17%, por que, en su opinión, lo propietarios
están ajustando aún más los precios asesorados por las agencias inmobiliarias.
Sobre la posibilidad de que esto ocurra, Encinar cree que los últimos recortes del
Gobierno, como la rebaja salarial a los funcionarios, aún no se han dejado ver en
el mercado de la vivienda en forma de una contracción de la demanda, por lo que
es previsible que "los precios vuelvan a coger a corto y medio plazo velocidad de
caída".
