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El precio de la vivienda estabiliza su ajuste anual en febrero 09/03/2010
Desciende un 5,5%, lo mismo que el mes anterior
El precio de la vivienda libre repitió en febrero el descenso interanual
del 5,5% experimentado en el mes de enero, según el Índice de Mercados Inmobiliarios
Españoles (IMIE) elaborado por la tasadora Tinsa, lo que supone un "cierto grado
de estabilización de la caída interanual". No obstante, la bajada acumulada desde
que el índice alcanzó máximos a finales de 2007 siguió aumentando hasta el -15,7%
en febrero.
Entre los subíndices del IMIE, el mayor ajuste se produjo en 'Baleares y Canarias'
y los municipios de la 'Costa Mediterránea', donde los precios de los inmuebles
cayeron un 8,9% y un 8,2%, respectivamente. Tinsa indica que una posible explicación
a estas caídas "puede venir por la situación de atonía en la demanda de países centroeuropeos,
así como la debilidad de la demanda interna en un contexto de salida de la crisis
menos optimista de lo previsto".
Les siguen el subíndice de 'Capitales y Grandes Ciudades', que presentaron una bajada
del 5,9% interanual en febrero. A continuación, se situaron las 'Áreas Metropolitanas'
de las grandes ciudades, con un descenso del 4,0% y el 'Resto de Municipios' no
incluidos en los grupos anteriores, con una caída del 3,8%.
¿Que su hipoteca tiene suelo? ¡Pues cámbiase a iBanesto!, reza la cuña publicitaria.
Esta entidad online es una de las que se ha posicionado en el segmento de los préstamos
de subrogación, aquéllos que ofrecen un tipo de interés más reducido por cambio
de banco.
Hace unos días, Barclays anunció una nueva hipoteca de este tipo a euribor
más 0,33% que asume todos los gastos del cambio hasta 3.000 euros. Se suma a las
que hay en el mercado de Uno-e, al 0,29% de OpenBank, al 0,38%, que en ambos casos
no corren con los gastos del cambio (notario, registrador, tasación, gestor, gastos
bancarios e impuestos) que pueden ascender a unos 700 euros con un importe pendiente
de 150.000 euros.
A pesar de todo, cambiar de hipoteca compensa en cualquier caso si se tiene la tan
vituperada cláusula suelo , que está otra vez de actualidad. De nuevo, a las numerosas
denuncias interpuestas por los usuarios de banca, se suma ahora una petición de
la asociación Adicae a los diputados del Congreso para que legislen en contra de
esta condición que incluyen algunos contratos hipotecarios que hasta ahora sólo
puede ser considerada "abusiva" que no "ilegal".
Y es que, recordemos, consiste en que la entidad fija un tipo de interés mínimo
(y otro máximo) por debajo del cual no puede quedar el que se cobra al cliente,
por mucho que el euribor baje de ese límite. Algo que puede resultar sangrante en
momentos como el actual con un indicador en mínimos históricos (febrero cerró al
1,225% de media).
¿Cuánto se encarece la hipoteca?
La cláusula suelo encarece las hipotecas de media unos 2.000 euros, según el dato
calculado por la organización de consumidores Facua, que ha observado límites a
la bajada del tipo de interés de entre el 1,25 al 4,95%. Si tomamos como referencia
el euribor del febrero y lo sumamos a un diferencial medio del 0,75, nos sale un
1,9%, nada menos que hasta 3 puntos porcentuales de diferencia. Lo que puede privar
al cliente de una rebaja en su cuota mensual de hasta 280 euros, más de 3.000 euros
al año.
¿Qué hacer ante esto? Si su hipoteca tiene un mínimo de cinco años de vida, la puede
subrogar. Y si un tribunal declara abusiva la cláusula, solicitar la devolución
de los intereses.
Dónde hay más diferencia entre alquilar y comprar 09/03/2010
En más de una ocasión se habrá planteando esta cuestión: comprar una vivienda
o alquilarla.
En España, desde la década de los años 60 se ha fomentado fiscalmente la adquisición
y la cultura de la propiedad está muy instalada. Sin embargo, el parón que ha supuesto
esta crisis en el sector inmobiliario ha llevado a muchos a explorar el mercado
del alquiler. ¿Cambiará este contexto en algo el perfil del mercado inmobiliario
a medio plazo? ¿Se volverán las tornas y el arrendamiento ganará adeptos? ¿Cambia
la situación en función de la Comunidad Autónoma?
En todas las regiones la adquisición es más cara que el alquiler. Pero a pesar de
este punto común, hay importantes diferencias. Hay siete comunidades en las que
la cuota de la hipoteca supera a la del arrendamiento en más de un 50%. Es decir,
en estas regiones la propiedad puede perder cierto atractivo. Las mayores distancias
se registran en el País Vasco (donde comprar es un 66,5% más caro que alquilar),
Cantabria (65,6%), Galicia (63,9%), La Rioja (63,8%), Extremadura (62,9%), Castilla
y León (55,7%) y Navarra (54,4%).
Con un encarecimiento del precio de compra respecto del de alquiler por debajo del
50% se sitúan las diez comunidades restantes. Entre éstas, las menores distancias
se producen en Canarias (27,9%), Baleares (32,7%), Madrid (37%), Murcia (38,7%)
y Cataluña (41,3%). En estas zonas el arrendamiento pierde encanto porque no resulta
mucho más barato que la compra.
La lista se completa con Valencia (42,4%), Castilla La-Mancha (42,4%), Andalucía
(44,0%) Aragón (46,1%) y Asturias (49,8%).
Las zonas más caras y baratas para comprar Según estos datos, las comunidades donde más recursos requiere la compra
de una vivienda son País Vasco (con una hipoteca media de 1.659 euros), Madrid (1.364),
Cataluña (1.316), Cantabria (1.140) y Navarra (1.137).
En el lado opuesto, las regiones en las que menos esfuerzo económico supone el préstamo
son Extremadura (1.717 euros), Murcia (1.754), Castilla La Mancha (1.793), Valencia
(1.816) y Canarias (1.824).
Las zonas más caras y baratas para alquilar
En este punto, las regiones con los precios más altos de alquiler casi coinciden
plenamente con las más caras a la hora de comprar. Repiten: País Vasco (con 996
euros de mensualidad por arrendamiento), Madrid (995), Cataluña (932) y Navarra
(736). Baleares es la novedad en la parte alta de la lista (751).
Finalmente, los alquiles más bajos se ubican en Extremadura (459 euros), Castilla
La-Mancha (548), Murcia (551), Valencia (555) y Galicia (561). En este apartado
también hay muchas coincidencias con las regiones donde los precios de la vivienda
son inferiores. De hecho, se repiten todos a excepción de Galicia.
*Para realizar estas estimaciones se han utilizado como base los informes anuales
del precio de la vivienda usada y del alquiler realizados por Fotocasa y la escuela
de negocios IESE. Para poder comparar ambos mercados se ha elegido un piso tipo
de 90 metros cuadrados y se ha multiplicado por el precio medio por metro cuadrado.
Para hallar la cuota de la hipoteca se ha calculado a un tipo del 2,4% (el tipo
medio concedido en enero, según el Banco de España) y con un periodo de 21 años
(plazo medio, según el INE). Además, hay que resaltar que este tipo de interés se
ha aplicado sólo al 80% del precio total, porque el 20% restante constituye la entrada
necesaria para comprar un piso y no pagar esos intereses. De todas formas, para
que en la cuota mensual reflejase el precio total de la vivienda, se ha repartido
la cantidad correspondiente a ese 20% entre las mensualidades. Por si usted quiere
hacer sus propios cálculos se ofrece el dato del precio del alquiler y de la vivienda
por metro cuadrado y una calculadora de hipotecas.
Las agencias inmobiliarias se lavan la cara 08/03/2010
EL SECTOR TRATA DE MEJORAR SU IMAGEN Y CONVENCER DE SU IMPORTANCIA A LA HORA
DE COMPRAR O ALQUILAR PISO EN UN MOMENTO EN EL QUE EL MERCADO «YA NO PERMITE ERRORES»
Los datos no dejan lugar a dudas, los españoles no nos fiamos de las agencias
inmobiliarias a la hora de adquirir una vivienda y preferimos hacerlo por nuestra
cuenta. Según las estadísticas que maneja la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria
(AEGI), patronal que agrupa a algunas de las principales agencias del país, en España
únicamente el 30% de las operaciones inmobiliarias se realiza a través de intermediadores
profesionales, mientras que el 70% restante se lleva a cabo entre particulares.
¿Qué es lo que hace que confiemos tan poco en la intermediación a la hora de comprar,
vender o alquilar casa mientras que en otros países, como en EEUU, esta proporción
se invierte hasta el punto de que el 80% del mercado está acaparado por profesionales
inmobiliarios?
Carlos Arenas, presidente de AEGI Madrid, ofrece una pista: «Durante los años del
'boom' inmobiliario cualquier persona con un teléfono móvil se autoproclamaba agente
inmobiliario». Según Arenas, en esos años surgieron miles de empresas e individuos
que cometieron todo tipo de «desmanes y estafas» como «vender una casa dos veces»
y que terminaron por arruinar la imagen de todo el sector.
Por este motivo, ya desde ese momento, las empresas se empezaron a plantear la necesidad
de crear un marco de autorregulación «para proteger al cliente y no perjudicar a
las empresas». Ese marco regulatorio acaba de ver la luz en forma del llamado Código
de Buenas Prácticas, que sus impulsores definen como «un icono de prestigio para
los profesionales y una garantía para los clientes», y que nace con la idea de recuperar
la confianza de los consumidores.
Carlos Arenas se atreve incluso a aventurar que este documento, con el que las agencias
inmobiliarias pretenden «renacer» aprovechando la futura normalización del mercado,
significará «un antes y un después en el sector de la intermediación».
Este código, al que empresas y profesionales se acogerán de forma voluntaria, pretende
dar «un plus de calidad» al consumidor y con él, AEGI quiere transmitir la idea
de que confiar las operaciones inmobiliarias a los profesionales que estén suscritos
al mismo supondrá contar con las máximas garantías en cuanto a encontrar el mejor
precio, recibir la información más completa sobre los inmuebles, contar con toda
la seguridad jurídica, sin olvidar el ahorro de tiempo.
«En el fondo, lo que queremos es que, igual que la gente va a la farmacia si tiene
un resfriado, acuda a nosotros cuando tenga que vender, comprar o alquilar una casa»,
reconoce el máximo responsable de la asociación en Madrid. «Para eso hay que educar
al consumidor para que se acostumbre a demandar estos servicios de calidad y los
exija», apostilla.
Ventajas
Y es que desde AEGI insisten en la idea de que, a diferencia de lo que pasaba hace
unos años, «cuando si te equivocabas en una operación inmobiliaria, el propio mercado
subsanaba el error porque podías vender al día siguiente, recuperando el dinero
invertido o incluso sacando beneficios», en estos momentos «el mercado inmobiliario
ya no da margen para las equivocaciones».
Por ese motivo, los profesionales de la intermediación defienden la importancia
de su labor por cuanto «las decisiones que tome el cliente estarán avaladas por
el mejor asesoramiento y la más completa información».
El presidente de AEGI Madrid habla del precio como una de las principales ventajas
de buscar casa con un profesional. «Simplemente con echar un vistazo a los portales
inmobiliarios se puede observar que en un mismo barrio, los pisos más baratos son
los que comercializan las agencias», comenta Carlos Arenas. -SU VIVIENDA ha comprobado
esta afirmación analizando la base de datos de inmuebles de Globaliza-Su Vivienda,
constatando que este fenómeno se da principalmente en los pisos de mayor tamaño-.
Arenas justifica este fenómeno porque los profesionales únicamente aceptan «casas
que se puedan vender», por lo que «actualmente», asegura, «rechazamos más de un
50% de las que nos llegan porque tienen precios invendibles».
Por otro lado, advierte de que en estos momentos tan convulsos los agentes inmobiliarios
son «fundamentales en la negociación del precio», ejerciendo de «moderadores» entre
las expectativas del vendedor y las del comprador. «Pero a la hora de comprar o
alquilar una casa no todo es el precio», recuerda Arenas, para quien únicamente
un profesional inmobiliario es capaz de saber «si la relación calidad precio es
la adecuada».
Arenas enumera otra serie de ventajas tales como la del ahorro de tiempo tanto para
quien vende o alquila su casa como para el que busca; la seguridad jurídica que
aporta la agencia durante todas las fases de la operación; y el asesoramiento en
temas legales y fiscales «que muchos pasan por alto».
En esta asociación son conscientes de que otro de los factores que ha contribuido
a dar mala imagen a su sector es el de la opacidad de las comisiones que cobran
los profesionales por ofrecer sus servicios. «Generalmente se le cobra el 5% del
importe de la venta a quien vende la casa, pero cada profesional puede cobrar lo
que quiera», reconoce Arenas. «Eso seguirá siendo así -continúa-, pero quienes se
acojan al Código de Buenas Prácticas deberán exhibir obligatoriamente un cuadro
de tarifas y honorarios a la vista de todos sus clientes».
Las agencias inmobiliarias están convencidas de que esta crisis va a servir de purga
al sector, «porque ha eliminado a elementos indeseables que no queremos que vuelvan»
y confían en invertir en poco tiempo el porcentaje de quienes confían en sus servicios,
de forma que pronto «el 70% de personas que realice operaciones inmobiliarias las
haga asesorándose por profesionales».
La banca, competencia desleal
Los responsables de AEGI lamentan el papel que están adquiriendo las entidades financieras
en los últimos tiempos, en los que se han convertido en «las inmobiliarias más activas
del país».
Carlos Arenas, presidente de la patronal madrileña de agencias inmobiliarias, alerta
sobre el hecho de que algunos bancos y cajas estén «robándoles» clientes.
«Lo que sucede -explica Arenas- es que una vez que el comprador se ha decidido por
una casa y va al banco a pedir la hipoteca, allí le ofrecen una de las viviendas
que comercializa la entidad y también un préstamo con condiciones mucho mejores
para que se decida por ella, aunque realmente no sea lo que busca».
Ante este problema, algunas agencias están creando sus propios departamentos de
financiación para evitar que sus clientes lleguen a las entidades financieras y
son ellas las que se encargan de negociar con las diferentes entidades para conseguir
la hipoteca.
Mapa de la vivienda: ¿dónde están más sobrevalorados los pisos? 04/03/2010
A pesar de la brusca contracción del sector inmobiliario, el parque de viviendas
sigue sobrevalorado entre un 20% y un 30%, según diversas investigaciones de especialistas
del sector. Es decir, aún está pendiente más de la mitad de la resaca
'postburbuja'. Eso sí, el ajuste se presenta desigual ya que la brecha por provincias
es enorme. Guadalajara, Toledo y Málaga son algunos de los lugares donde hay mayor
margen de caída de precios. También hay desequilibrios entre zonas de una misma
región: las segundas viviendas todavía deben abaratarse un 40%.
La disparidad en las estadísticas que rodean al sector de la vivienda es una constante
debido a las distintas metodologías, fuentes y organismos siguen su evolución. En
el caso de la sobrevaloración, la horquilla que barajan los expertos se sitúa entre
el 20% y el 30%, y la tasa varía considerablemente en función de las provincias
y de las zonas de las viviendas.
El Servicio de Estudios de BBVA señala en su boletín inmobiliario que "la caída
acumulada de los precios de la vivienda [teniendo en cuenta los datos del Ministerio
de Vivienda] desde el pico sería poco más que un 10% (en términos reales), una tercera
parte de lo que el Servicio de Estudios de BBVA estima que debería ser la corrección
total (del 30% en 2007)".
Es decir, aún quedarían por recorrer dos tercios de la cuesta abajo prevista. BBVA
realiza estos cálculos en función de un modelo económico que incluye diferentes
variables como el esfuerzo de renta familiar, la creación de hogares o el stock
de viviendas.
Por provincias
Si se analizan los datos por provincias (ver gráfico), la brecha es evidente. Mientras
en algunas, como Orense y Navarra, el ajuste restante no llega al 5%, en Guadalajara
o Toledo supera el 20%. En algunos lugares como Cádiz o Segovia, donde apenas se
han producido caídas, también el margen para el abaratamiento es grande. ¿Los motivos
de las diferencias? Pues el desigual comportamiento del PIB provincial es clave,
así como la población y las perspectivas en la creación de hogares. También el stock
existente y lla evolución en los años pasados. "Las correcciones esperadas hasta
2012 serán más fuertes en aquellas provincias en donde más se incrementaron los
precios durante la fase expansiva del mercado", añade el informe.
La diferencia no sólo se establece en términos interprovinciales, para José Manuel
Sánchez, director de Análisis de Knight Frank España, la sobrevaloración para la
primera residencia de particulares en el centro urbano es del 15-20%, mientras que
en la periferia alcanza el 20-30%. El ajuste debería de ser aún mayor en el caso
en las segundas viviendas, donde llega al 30-40%, indica.
Media nacional
A nivel nacional, el Instituto Juan de Mariana acaba de hacer públicas sus previsiones
en este campo. Ellos partían de una sobrevaloración mayor, del 40% en el pico de
la burbuja, frente al 30% que estimaba el BBVA. Su método de cálculo toma como referencia
la relación entre los precios de venta de las viviendas y el precio del alquiler,
al que se denomina PER de la vivienda (en el lenguaje bursátil se denomina PER al
número de veces que el beneficio neto de una empresa se encuentra incluido en el
precio de cada una de sus acciones).
Cuando el precio de la vivienda se divide entre los ingresos del alquiler se sitúa
por encima de su media histórica, sería un síntoma de que la vivienda está sobrevalorada.
Y al revés: cuando esta ratio está por debajo de esta media histórica, la vivienda
estaría infravalorada.
Toledo y Castellón como las dos provincias con más viviendas en stock por cada
mil habitantes
Según estos cálculos, a finales del pasado año se necesitaría alquilar un inmueble
durante casi 24 años para recuperar el monto inicial de la inversión, cuando el
PER histórico medio ha sido de 19,5 años. "Por tanto, el precio medio actual de
la vivienda todavía muestra una sobrevaloración del 20% sobre sus fundamentales,
así que nos falta la mitad del ajuste", señala Juan Ramón Rallo, coordinador del
estudio.
El semanario británico The Economist realizó un ejercicio parecido al del Instituto
Juan de Mariana a principios de 2010 y, según sus estimaciones, si se realiza una
comparación con la media del PER desde 1975 los pisos seguirían un 55% por encima
de su valor real, aunque si se pone el punto de mira en las cifras desde 1990, la
sobrevaloración es del 24%.
No es el único que cree que el potencial de caída aún es largo. La consultora Aguirre
Newman, que basa su análisis en función de la renta disponible, señala en el 'Informe
de Coyuntura Global del Mercado Inmobiliario Español que "el ajuste del precio medio
de las viviendas no ha llegado aún a su fin, debiendo ajustarse todavía un 27% en
términos medios para situar la tasa de esfuerzo medias de los hogares españoles
en el 30% de su renta disponible".
Y advierte: "De las 52 provincias españolas, 11 deberían ajustar su precio algo
más de un 30% en media para reactivar la compra-venta de la vivienda, lo que supone
que el stock residencial solo se absorberá asumiendo pérdidas económicas, tanto
por parte de las promotoras como por parte de sus entidades acreedoras". Su informe
destaca Toledo y Castellón como las dos provincias con más viviendas en stock por
cada mil habitantes.
¿Cuánto queda?
Y, ¿cuánto se tardará en recorrer este camino? A juicio de Juan Ramón Rallo en la
segunda mitad de 2011 se podría haber producido el total del ajuste. Otros expertos
hablan de algo más de margen porque algunas variables como los tipos bajos y la
nueva tributación de la vivienda a partir del año que viene están frenando la bajada
de precios. Eso sí, según los expertos, en mayor o menor plazo, se producirá.
El 86,5% de los pisos construidos en 2009 en Cataluña eran protegidos 01/03/2010
La profunda recesión del mercado inmobiliario desbordó finalmente las previsiones
de la Generalitat. El 86,5% de las 12.358 viviendas levantadas el año
pasado fueron de protección oficial, cuando el Departamento de Medio Ambiente y
Vivienda preveía que la proporción oscilara alrededor del 70%. El salto es enorme,
porque sólo un año antes el peso de la vivienda pública sobre el total era del 38,2%,
mientras que en 2007, cuando empezó la crisis del sector, apenas sobrepasaba el
10%.
Las viviendas perdieron el 10% de su valor durante el año pasado
El incremento de esta proporción se debe sobre todo a la caída del 55% en la construcción
de casas nuevas. La situación es dramática si se compara con 2006, cuando se iniciaron
más de 120.000 viviendas, es decir, 10 veces más de lo que se levantó el año pasado.
Pero el salto también se debe a que la Generalitat aguantó el tipo a pesar de que
las restricciones crediticias amenazaban a mitad de año con poner en jaque numerosos
proyectos de vivienda pública. En total, el Gobierno catalán puso en marcha 10.696
pisos protegidos, el 1,5% más que el año anterior, según el último boletín sobre
el mercado inmobiliario que elabora la Secretaría de Vivienda. Fue la segunda vez
en más de una década que el Ejecutivo rebasaba la barrera de las 10.000 casas.
El sector público fue el único que resistió el embate de la recesión. En total,
las administraciones dedicaron 347,8 millones de euros a las políticas de vivienda.
Durante el año pasado se incrementaron sobre todo las partidas para ayudas al alquiler
y a la rehabilitación y casi se agotaron los dos millones de euros presupuestados
para evitar los desahucios de familias por impago.
En el sector privado, en cambio, siguió la sangría. Según la Generalitat, los precios
siguieron cediendo. Lejos de moderar su descenso, en el conjunto de Cataluña los
pisos perdieron el 10,2% de su valor. Por zonas, en la ciudad de Barcelona cayó
el 8,1%, mientras que en el resto del área metropolitana lo hicieron el 9,4%.
Las compraventas de viviendas también se resintieron. Si en 2008 ya habían caído
respecto al año anterior, el año pasado volvieron a ceder el 26,7%. Los promotores
y los agentes de la propiedad despacharon 45.545 viviendas en Cataluña, por lo que
en la comunidad sólo se vendió el 10% del conjunto de España.
La caída de las transacciones y del precio se reflejó en la concesión de hipotecas.
Hasta noviembre, en Cataluña se otorgaron el 22,9% de créditos menos que el año
anterior. El importe medio también descendió, y de forma bastante brusca. La hipoteca
media de 2008 era de 165.838 euros, mientras que la de 2009 era de 128.533. Eso
se debe sobre todo a que los precios han bajado, pero también a que las entidades
financieras raramente cubren ya más del 80% del valor del piso.
La construcción, pues, apenas ve los brotes verdes que señalan otros sectores. La
producción interna se derrumbó el 20%, frente a la bajada del 12% de 2008, lastrada
sobre todo por la edificación de viviendas y de inmuebles comerciales. La rehabilitación,
en cambio, aguantó y retrocedió sólo el 3%.
Las grandes inmobiliarias siguen pagando las consecuencias de la crisis: pierden más de 800 millones de euros en 2009 01/03/2010
El sector inmobiliario, uno de los más afectados por el estallido de la burbuja
de crédito, capea como puede la crisis. La recesión del sector les ha llevado por
el camino de la amargura y les arrastra al barranco de las pérdidas. Durante los
últimos días la práctica totalidad de estas compañías ha dado a conocer unos pésimos
resultados, correspondientes a 2009, que no hacen sino refrendar lo que es ya bien
sabido por todos: que la situación pinta muy mal para el sector.
De hecho, únicamente entre cuatro inmobiliarias españolas -a falta de Metrovacesa-
las pérdidas ascienden a más de 800 millones de euros durante el pasado año. A muchas
de las empresas dedicadas a esta actividad no les ha quedado otra que refinanciar
su deuda porque prácticamente no pueden pagarla debido a sus cuantiosas pérdidas.
La primera ha logrado no pagar capital ni interreses por su deuda durante cinco
años, aunque ha registrado unas pérdidas de 474 millones de euros, reduciendo de
esta forma los números rojos en un 88,1%. Su cifra de negocio experimentó una caída
del 40,2%. Y ahora, tras la reestructuración de su deuda, la firma soporta un endeudamiento
neto de 4.545 millones de euros.
Una de las primeras compañías en publicar sus resultados fue Reyal Urbis, que anunció
un descenso en las mismas del 83,5%, y de esta forma se ha dejado en el camino 144,4
millones de euros. Es más, los ingresos netos de la empresa se redujeron más de
la mitad a lo largo de dicho ejercicio, ya que pasaron de 2.242 millones a 1.002.
Otra de las inmobiliarias que durante 2009 también ha logrado reducir su deuda,
en esta ocasión un 26%, fue Urbas, que, junto a una posterior ampliación de capital
le ha dotado de un balance algo más equilibrado. Aún así, la compañía registró una
pérdida neta de 33,87 millones de euros en 2009, lo que supone una reducción de
sus números rojos en un 42,2%.
Finalmente, la cifra de negocio de Afirma se ha visto reducida en un 63,7%, registrando
de esta manera una pérdida neta de 150,15 millones de euros en 2009. Así, ha reducido
en un 38,3% sus números rojos. También esta firma ha conseguido refinanciar su deuda
y contenerla en el entorno de los 1.481 millones de euros.
La patronal inmobiliaria advierte que no hay «esperanzas de estabilización» 26/02/2010
Los nuevos datos conocidos sobre el mercado de la vivienda vienen a confirmar
que los visos de recuperación del sector rayan en el espejismo, como se ha apresurado
a denunciar la propia patronal inmobiliaria. Según los datos que dio ayer a conocer
el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hipotecas constituidas
sobre viviendas descendió un 21,9% en 2009 hasta alcanzar los 653.173 créditos.
La jornada de ayer estuvo repleta de datos negativos. La concesión de hipotecas
se sumó a la violenta caída de los visados de obra, que bajaron un 58,1% durante
el pasado año. El número de permisos otorgados por los colegios de arquitectos fue
de 110.849, muy lejos de los 865.561 concedidos en 2006. Tanta cifra adversa suscitó
la reacción de la patronal del sector (G-14), que mostró su preocupación sobre el
futuro inmediato del sector. «No hay ningún aspecto que permita alumbrar esperanzas
de estabilización», se lamentó Pedro Pérez, secretario general de la organización,
en declaraciones a Efe.
La caída de las hipotecas resulta más suave que la experimentada el año anterior,
cuando el recorte fue de un 32,4%, pero supone el tercer ejercicio en que se registra
una evolución negativa. Tampoco presenta signos más positivos la tasa interanual,
que en noviembre se destacó como uno de los indicios de la «tendencia a la estabilización»
en que insistía la ministra Beatriz Corredor. En diciembre, la constitución de este
tipo de préstamos se redujo en un 1,3% respecto al mismo mes de 2008, frente al
repunte del 1,8% en noviembre, el primer aumento de este porcentaje en dos años.
Corredor ve estabilidad
La responsable de Vivienda, que compareció en Logroño poco después de que se conociesen
los datos, señaló que las cifras revelan que «se ha estabilizado la concesión de
créditos». La menor disminución en la concesión de hipotecas no resultó esperanzadora
para el G-14. A su juicio, se trata de una «suavización aritmética» que «no demuestra»
que el sector «esté cambiando». Pérez advirtió de que si el Ejecutivo hace caso
omiso de «los consejos de la OCDE sobre la necesidad de reactivación del mercado
y la absorción del «stock» de viviendas» las previsiones continuarán siendo «lúgubres».
Corredor, sin embargo, invitó a afrontar la situación con optimismo. Aseguró que
este es un «buen momento» para que las familias adquieran vivienda. A pesar de que
los datos aún no han conseguido remontar la senda de pérdidas que se inició tras
el estallido de la burbuja inmobiliaria, la ministra subrayó que tenía la sensación
de que se ha producido la «reactivación del crédito» hipotecario.
Las inmobiliarias piden al Gobierno una ley que evite su disolución 26/02/2010
El sector inmobiliario ha tocado zafarrancho de combate para forzar al Gobierno
a prorrogar urgentemente la vigencia de un decreto ley que aprobó en diciembre de
2008 para evitar que las promotoras entraran masivamente en causa de disolución,
como consecuencia del quebranto patrimonial ocasionado por la depreciación de sus
activos.
Este decreto, que introdujo temporalmente un régimen de excepcionalidad
a las causas de disolución societaria establecidas en la ley, ha expirado el 1 de
enero de 2010. Por el momento, el Gobierno no lo ha prorrogado o, al menos, nadie
es consciente de que lo haya hecho.
A día de hoy, los expertos calculan que más del 50% de las firmas inmobiliarias
tienen fondos propios negativos o, lo que es lo mismo, se encuentran en causa técnica
de disolución.
La Ley de Sociedades Anónimas y la ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada
obligan a las empresas bien a disolverse, bien a ampliar capital, si incurren en
unas pérdidas tales que su patrimonio neto quede reducido a una cantidad inferior
a la mitad de su capital social.
A finales de 2008, y anticipándose al desequilibrio patrimonial que, en el tejido
empresarial en general y en el inmobiliario en particular, iban a ocasionar las
ingentes dotaciones en las cuentas de resultados de 2008 por la depreciación de
los activos, el Gobierno aprobó de urgencia el decreto ley 10/2008 para evitar un
desastre inminente.
En la práctica, el Ejecutivo eximió de la obligación legal de disolverse o de ampliar
capital a todas aquellas empresas cuyo desequilibrio patrimonial hubiera sido causado
“por las pérdidas por deterioro derivadas del inmovilizado material, las inversiones
inmobiliarias y las existencias”.
Pero el Gobierno, tal vez pensando ingenuamente que en un plazo de dos años los
activos y las inversiones inmobiliarias volverían a recuperar los valores anteriores
a la crisis, limitó la vigencia de esta excepción legal a los ejercicios 2008 y
2009.
Al galope
Lejos de una revalorización, los activos inmobiliarios han agravado de forma galopante
su deterioro durante todo 2009. Salvo Renta Corporación y Reyal Urbis, que ya lo
han hecho, todas las inmobiliarias cotizadas presentarán, entre hoy y el lunes,
los resultados de 2009. Los expertos prevén que los 6.200 millones a los que ascendieron
las dotaciones por depreciaciones de activos de las cotizadas en 2008 sean peccata
minuta en comparación con los del ejercicio 2009.
Según fuentes del sector inmobiliario, las promotoras están negociando con el
Gobierno, a través del lobby G-14, una extensión legal del real decreto ley 10/2008.
Los expertos, no obstante, están divididos en torno a la fecha de la expiración
del decreto. Fuentes del sector inmobiliario señalan que, si bien formalmente la
exención legal caducó el 1 de enero de 2010, se extiende en la práctica hasta el
30 de junio de 2010, límite oficial para la presentación de las cuentas de resultados
de 2009.
El sector cree que la vigencia práctica del decreto se extiende hasta el 30
de junio de 2010
Desde ese momento, y siempre y cuando el Gobierno no extienda la vigencia del decreto,
las empresas tendrían otro año de plazo, hasta junio de 2011, para cerrar el negocio
vía concurso de acreedores o bien sobrevivir a través de una improbable ampliación
de capital, o mediante el trasvase del agujero patrimonial a la deuda y negociar
su refinanciación con las entidades financieras, las víctimas colaterales de esta
situación.
Pero los juristas no están de acuerdo con esta interpretación. Según Fernando González
González, presidente de Iure Abogados, una de las firmas más activas en España en
asesoramiento en procesos concursales, “el 1 de enero de 2010 cayó el escudo protector
y, hoy por hoy, no hay amparo legal para las empresas que se encuentren en desequilibrio
patrimonial”.
Este experto explica que “un administrador diligente de una empresa que se encuentre
en esta situación tiene la obligación legal desde el 1 de enero de estar al corriente
de la misma, y cuenta con dos meses de plazo (hasta el 1 de marzo de 2010) para
solventar el problema vía ampliación de capital. Si llegado este plazo, no presenta
concurso de acreedores (la única forma de cerrar una sociedad ordenadamente), “es
responsable solidario de las obligaciones de la empresa, es decir, tendría que responder
con sus bienes personales de las deudas societarias”.
Las implicaciones para las entidades financieras
Lo lógico es pensar que el Gobierno prorrogará, más pronto que tarde, la vigencia
de la disposición transitoria del real decreto 10/2008, o que, en su defecto, apruebe
una iniciativa legal en la misma dirección.
Las repercusiones de la negativa a renovar esta disposición no se limitarían al
sector inmobiliario (aunque sería la industria más afectada), sino a muchas otras
empresas que han incurrido en desequilibrio patrimonial entre los años 2008 y 2009.
Asimismo, el impacto en la banca sería muy contundente. Ya no sólo por su condición
de principal acreedora del sector inmobiliario, sino también porque una parte de
las grandes promotoras tiene ya como accionistas a las entidades financieras.
Las 5 claves para que las inmobiliarias vuelvan a ser atractivas al inversor 25/02/2010
El sector inmobiliario se ha convertido en una inversión sólo autorizada para
los más intrépidos. Las casas de análisis no se atreven a fijar en qué momento estos
valores volverán a ganar peso en las carteras. Sin embargo, esgrimen que para que
estas compañías sean de nuevo las “peritas en dulce” del parqué son necesarios cinco
puntos clave.
1.- Mejora de la economía y crecimiento del PIB
El valor de la vivienda casi se cuadruplicó durante los años de boom inmobiliario
en España. Parejo al frenesí del ladrillo, la economía española repuntaba de sobremanera.
Entre 1997-2007, el PIB nacional creció a una media del 3,82% cuando el parque de
pisos edificados alcanzó un valor de 5,3 billones de euros, según un estudio de
la Fundación BBVA. En la década anterior, este promedio se situó en el 2,63%.
Antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, el Banco de España estimaba que
con una corrección del 10% en los precios de la vivienda, la economía española podría
reducir en 8 décimas su crecimiento. La entidad que preside Miguel Ángel Fernández
Ordóñez precisaba además, que este declive podría acentuarse cuando la desaceleración
económica con el menor consumo se traslade también al empleo, la renta o la propia
confianza de consumidores e inversores.
Según el último boletín económico de la autoridad, los precios de la vivienda bajaron
un 12% en 2009 desde los niveles máximos alcanzados durante los años del boom inmobiliario,
lo que contribuyen al incremento del desempleo y a inhibir el consumo privado. Como
consecuencia de la caída de actividad se produciendo un aumento del desempleo, además
de un "efecto arrastre" en otras ramas productivas relacionadas con la construcción
residencial.
2.- Acceso a la financiación
Según los datos del Banco de España, la concesión de créditos para actividades inmobiliarias
apenas ha mostrado variación en los tres primeros trimestre del año pasado. Pese
a que el importe total de los créditos otorgados por las entidades ha seguido creciendo
año tras año, lo cierto es que el crecimiento anual cada vez ha sido menor. En 2006,
este montante se incrementó en 81.963 millones de euros, una cifra muy superior
a 59.464 millones que aumentó en 2007 y 14.518 millones de 2008.
Si estas cifras parecen reducidas, no hay más que mirar a lo concedido hasta septiembre.
En última referencia publicada, los bancos sólo dieron 227 millones más que en el
primer trimestre. “La falta de financiación está imposibilitando el cierre de transacciones
tanto en el sector residencial como en el mercado de oficinas, grandes superficies,
retail… No esperamos reactivación de la demanda hasta que los bancos reestablezcan
la concesión de créditos”, destacan los analistas consultados.
3-Visibilidad en los resultados
En los dos últimos dos años, los números rojos han sido los protagonistas de las
cuentas del sector. “Resulta difícil estimar la cuenta de resultados de cualquier
inmobiliaria por la situación económica actual y por la falta de visibilidad generalizada
en el sector”, recoge un informe sectorial de Banesto Bolsa. Si bien en el último
año, las inmobiliarias han aunado esfuerzos por reducir sus pérdidas, las depreciaciones
de activos y el lastre de la deuda han sido las dos constantes que más se han repetido.
El consenso de mercado que maneja Reuters estima que sólo Realia albergará ganancias
en 2012. En general, las previsiones vaticinan una lenta y paulatina salida de los
números rojos. Así, Colonial reducirá sus pérdidas desde los 245 millones que se
auguran para 2009, hasta los -77 millones en 2013. Más acelerada será la recuperación
de Reyal Urbis que perderá 135 millones al cierre del año pasado y -29 millones
en 2010. En cuanto a la evolución del negocio, sólo Renta Corporación mejoró su
facturación al incrementarla un 60% hasta septiembre de 2009.
4- Reducción de los niveles de deuda
Los procesos de refinanciación de deuda son las notas de color dentro del sector.
Colonial ha sido la última inmobiliaria en firmar el pasado viernes, un complejo
acuerdo de reestructuración de su deuda que garantice la continuidad de la empresa.
Después de 18 meses de negociaciones, el plan permitirá reducir la deuda de la inmobiliaria
a 3.110 millones de euros, y retrasar su pago cinco años.
En el caso de Reyal Urbis o Metrovacesa, el proceso está en compás de espera. La
empresa que preside Rafael Santamaría busca desde mayo un pacto con sus acreedores
tras incumplir el plan de negocio fijado en la anterior refinanciación a finales
de 2008. Los analistas considera estas noticias positivas a corto plazo, pero no
atisban un cambio de tendencia dentro del negocio inmobiliario. “Los acuerdos de
refinanciación, conocidos en los últimos días son positivos para las compañías,
ya que restan algo de incertidumbre al valor. Sin embargo, “la tónica general dentro
del sector se mantiene”.
El año pasado varias inmobiliarias cerraron también sus respectivas refinanciaciones.
Realia prolongó el vencimiento de 921 millones de euros asociados a la actividad
de promoción y suelo hasta diciembre de 2012. También, Renta Corporación selló en
mayo un crédito sindicado por importe de 254 millones, con el que refinanció parte
de su deuda. Mientras que Afirma concluyó el proceso de refinanciación de un endeudamiento
de 1.441 millones, ampliando el periodo de carencia del crédito principal (754 millones).
5.- Eliminación de la presión accionarial
¿Quién controla a las inmobiliarias tras la crisis?. Los señores del ladrillo que
reinaban años atrás han quedado destronados con la entrada de los bancos en el accionariado.
Así, hombres como Enrique Bañuelos, Luis Portillo o Fernando Martín se han evaporado
de la escena pública española. También, el papel de otros accionistas o grupos de
referencia en el capital de estas firmas han quedado relegados. Algunos como la
inmobiliaria Nozar o Global Cartera presentaron concurso de acreedores.
“A pesar de los cambios accionariales que se produjeron el pasado año en varias
inmobiliarias, sigue existiendo presión en alguna de ellas por la participación
que mantienen varias cajas de ahorros y alguna inmobiliaria o particular presente
en el capital”, indican desde Banesto Bolsa.
Pese a la “presión”, el nuevo patrón de accionista inmobiliario muestra indicios
de permanencia, al menos, en el corto plazo. Por ejemplo, está previsto que los
principales acreedores de Colonial tomen parte del capital de la compañía con el
canje de deuda por acciones. Otro punto, son la sucesión de ejecuciones de garantías
de los actuales accionistas. A principios de año, Barclays elevó su peso en Metrovacesa
hasta el 7% a cambio de amortizar deuda de la familia Sanahuja, antiguo accionista
de control de la empresa.
Los madrileños buscan pisos por más de 345.000 euros, de 90 metros cuadrados y 3 habitaciones, según pisos.com 25/02/2010
Los madrileños desean comprar un piso de 90 metros cuadrados, con tres habitaciones
y a un precio superior a 345.000 euros, según se desprende del último estudio elaborado
por pisos.com, que, en cuanto al alquiler, recoge que el piso más buscado tiene
40 metro cuadrado, un dormitorio y una renta mensual de entre 600 y 700 euros.
Analizando las búsquedas registradas por pisos.com entre noviembre de 2009
y febrero de 2010, el 'piso tipo' que buscan los futuros propietarios madrileños
cuesta más de 345.000 euros, una de las cifras más altas a nivel nacional sólo igualada
por Cataluña y el País Vasco.
Los datos analizados demuestran un cambio de tendencia con respecto al estudio anterior
(julio-octubre). Durante el periodo pasado, los potenciales compradores madrileños
buscaban pisos de 90 metros cuadrados y tres habitaciones a un precio que oscilase
entre los 195.000 y los 210.000 euros, y ahora estarían dispuestos a pagar hasta
135.000 euros más.
Según el director general de pisos.com, Miguel Ángel Alemany, "los potenciales compradores
se están acercando poco a poco a los precios de oferta, que comenzaron a bajar a
raíz de la crisis". "Aquellos que quieren comprar un piso ahora comienzan a marcar
precios de búsqueda más realistas, más cercanos al mercado, lo que podría traducirse
en un incremento de las operaciones de compraventa", apuntó.
El portal recuerda que hay que tener en cuenta que el importe con el que se marcan
los anuncios publicados generalmente se somete a negociación para que ambas partes
salgan satisfechas. Es por ello que "si los valores se siguen acercando, todo apunta
a que las estadísticas de transacciones del primer semestre del año serán muy positivas",
añadió.
En lo que se refiere al alquiler en Madrid, se ha observado un ligero cambio de
tendencia en el periodo analizado (noviembre de 2009-febrero 2010) con respecto
al intervalo anterior (julio-octubre de 2009), ya que ahora se demandan pisos más
pequeños por el mismo precio.
Los inquilinos madrileños buscan ahora pisos de 40 metros cuadrados, con una habitación
y una renta mensual de entre 600 y 700 euros mientras que en el último cuatrimestre
la superficie más demandada eran 50 metros cuadrados y un dormitorio.
Vivienda pone a la venta en Málaga más de 1.400 pisos en alquiler 25/02/2010
Los inquilinos de más de 1.400 pisos actualmente en alquiler tienen ahora la
oportunidad de comprar estas viviendas, titularidad de la Junta, por precios que
oscilan entre los 17.648 y los 30.155 euros y unas cuotas hipotecarias de entre
28 y 45 euros al mes, gracias a un convenio suscrito entre la Consejería de Vivienda
y Unicaja.
Las más de 1.400 viviendas en arrendamiento se distribuyen por 33 municipios.
Destacan por su volumen la ciudad de Málaga, con 407 viviendas -ubicadas sobre todo
en la zonas de La Goleta, San Felipe Neri y Puerto de La Torre-; Ronda (con 223),
Marbella (con 104), Antequera (86), Fuengirola (72), Estepona (69), Torremolinos
(57), Alhaurín de la Torre (56), Campillos (46) y Álora (42).
También se incluyen en esta iniciativa viviendas protegidas en alquiler del parque
público de EPSA ubicadas en Alhaurín El Grande, Manilva, Rincón de la Victoria,
Cártama, Almargen, Periana, Arriate, Valle de Abdalajís, Pizarra, Tolox, Cañete
La Real, Villanueva del Trabuco, Cañete La Real, Yunquera, Alameda, Nerja, Casares,
Canillas del Aceituno, Ríogordo, Alpandeire, Carratraca, Almogía, Benalmádena y
Casabermeja.
En este plan de venta, que tendrá una vigencia de dos años, se han identificado
en la comunidad autónoma andaluza 1.980 viviendas con un precio más elevado, lo
que supone desembolsar 450 euros el metro cuadrado. En este caso, las viviendas
son de reciente construcción, entre 5 y 10 años, por lo que se encuentran en buen
estado de conservación, y se localizan en ciudades grandes y medias.
En el tramo de las viviendas más baratas se incluye un parque residencial de 1.440
pisos, lo que sitúa el valor del metro cuadrado en 262 euros. En esta categoría,
se localizan casas con una antigüedad superior a 20 años en municipios pequeños
o en barriadas degradadas de grandes capitales.
El resto de los pisos, 5.580, saldrán a la venta con un precio intermedio, unos
24.867 euros, lo que se traduce en 370 euros el metro cuadrado. En los tres casos,
la superficie media de estas viviendas se sitúa en unos 70 metros cuadrados.
El colectivo al que va dirigida esta oferta de venta se encuentra especia-mente
afectado por las actuales dificultades económicas, ya que sus ingresos anuales no
superan las 2,5 veces el IPREM (unos 18.000 euros). De ahí que el precio de las
viviendas, y por tanto, la cuantía de la cuota hipotecaria se hayan fijado teniendo
en cuenta su situación socioeconómica.
Selección
La selección de estos inquilinos se ha realizado a partir de un exhaustivo estudio
en el que se ha tenido en cuenta, entre otros aspectos, que ya han sufragado más
de 3.000 euros en concepto de renta de alquiler, a descontar del precio final de
venta; y que han mostrado fidelidad en el pago de estas men-sualidades. Las familias
seleccionadas recibirán una carta de EPSA ofreciéndo-les la posibilidad de acogerse
a este programa.
En virtud de este acuerdo, las familias que formalicen la hipoteca podrán beneficiarse
de las ayudas fijadas por el Plan Estatal de Vivienda y el Plan Concertado de Vivienda
y Suelo 2008-2012 para los compradores de VPO, que se concretan en incentivos a
la entrada y en la subsidiación del préstamo.
No obstante, el convenio recoge que en el caso de aquellos interesados cuyas condiciones
económicas no les permitan acogerse a la ayuda directa a la entrada tendrán la posibilidad,
en cualquier caso, de acogerse a la subsidiación. Para las familias que no deseen
optar por suscribir una hipoteca, puesto que la cuantía que han de pagar para adquirir
su piso es mínima, podrán solicitar préstamos personales.
Además de esas facilidades, los demandantes de estos préstamos quedarán exentos
de pagar cualquier tipo de comisión derivada de su formalización.
La Consejería ya ha vendido en anteriores operaciones un total de 8.600 inmuebles,
por lo que con este plan, que afecta a 9.000 pisos, llevaría a cabo la mayor operación
de adjudicación de este tipo de viviendas hasta ahora. En la actualidad, la Junta
de Andalucía gestiona un total de 49.000 pisos públicos en régimen de arrendamiento.
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El Banco de España estudia elevar las provisiones para cubrir el riesgo de los activos inmobiliarios 22/02/2010
El Banco de España está estudiando elevar las provisiones que la banca debe
realizar para cubrir el riesgo de depreciación de los inmuebles que el sector está
adquiriendo como consecuencia de los impagos de empresas y particulares.
El regulador mantiene desde hace semanas conversaciones con bancos y cajas
para incrementar la dotación mínima por los activos inmobiliarios que lleven en
balance más de un año.
La institución que gobierna Miguel Ángel Fernández Ordóñez quiere incrementar la
provisión exigida desde el 20% hasta el 30% del valor de tasación del inmueble,
según fuentes consultadas por Europa Press. Sería el segundo endurecimiento de la
norma en menos de seis meses. El Banco de España ya acordó después del verano elevar
la provisión por la cartera de inmuebles desde el 10% hasta el 20% de su valor de
tasación una vez transcurrido un año desde su adquisición.
Los principales bancos y cajas de ahorros han anunciado en las últimas semanas que
el pasado año destinaron unos 3.000 millones de euros al colchón de provisiones
que cubre la depreciación de su cartera de inmuebles. En términos generales, la
cobertura de estos activos oscila entre el 20% y el 30%, según han indicado las
entidades.
La medida planteada por el regulador tendría un doble objetivo. Por una parte, pertrechar
a las entidades para que afronten posibles pérdidas por venta de pisos y solares,
por ejemplo, en caso de que el precio de salida sea inferior al de tasación. Por
otra parte, al elevar estas provisiones se incentiva a las entidades financieras
a que se desprendan cuanto antes de la importante cartera inmobiliaria que han construido
durante la crisis.
'Stock' de inmuebles
Según las cifras declaradas por las firmas, sólo los principales bancos y cajas
de ahorros cerraron 2009 con un stock de inmuebles de aproximadamente 15.000 millones
de euros. Ante las dificultades para hacer frente a sus pagos, especialmente de
las empresas inmobiliarias, que adeudan 325.000 millones de euros, la banca ha recurrido
a los canjes de deuda por activos para recuperar las deudas. A estas compras hay
que sumarles, además, todos los inmuebles adjudicados.
En opinión de los expertos, la banca española tendrá que enfrentarse en los próximos
meses a una nueva embestida de la crisis inmobiliaria. Entre 2008 y 2009, las entidades
absorbieron los inmuebles de las promotoras insolventes a través de los procesos
de dación en pago, en una dinámica que ya las ha convertido en las primeras gestoras
de activos del mercado. A partir de ahora,se verán obligadas a lidiar con los embargos
de viviendas, vía ejecución hipotecaria, a los particulares en mora.
Se calcula que la banca tendrá que absorber un aluvión de entre 100.000 y 150.000
viviendas inmersas en expedientes de ejecución hipotecaria. Estos expedientes tienen
su origen en las demandas por impago que entraron en tromba en los tribunales a
partir del estallido de la crisis, fundamentalmente desde mediados de 2008.
Estos casos siguen un determinado trámite procesal en los juzgados, que se prolonga
entre unos meses y algo más de un año. Durante los últimos 18 meses, la abultada
carga de trabajo de los juzgados hipotecarios ralentizó la tramitación procesal
de estos casos, aplazando la ejecución de las viviendas impagadas.
¿Cuánto ha caído realmente el precio de la vivienda? 18/02/2010
2010 ha comenzado con un aluvión de cifras sobre el comportamiento del mercado
inmobiliario durante el pasado ejercicio. Pero ha sido, sin duda, la variación del
precio de la vivienda lo que ha suscitado todo tipo de comentarios.
Informes de organismos públicos como el Ministerio de Vivienda, de compañías
de tasación como Tinsa o Sociedad de Tasación, hasta portales de anuncios inmobiliarios,
sitúan la variación del valor de mercado en niveles totalmente divergentes dependiendo
el origen de la información.
Los últimos precios del metro cuadrado de la vivienda van desde los 1.892,3 euros
que registraba el mercado en el último trimestre del año, según el Ministerio dirigido
por Beatriz Corredor "que contabiliza todos los registros notariales firmados en
España, tanto de vivienda nueva como de segunda mano", hasta los 2.451 euros que
cifra el portal inmobiliario Pisos.com de su oferta, exclusivamente de segunda mano.
La multiplicidad de estudios y sus respectivos criterios para recabar esta información
complica conocer la situación real del precio de la vivienda. "Se publican distintos
datos porque los estudios se hacen con metodologías distintas", señala José Luis
Estevas-Guilmain, presidente de Sociedad de Tasación, firma que utiliza el mismo
sistema desde hace 25 años, que consiste en comparar el precio de la vivienda nueva
que sale al mercado cada seis meses. "Mezclar churras con merinas (nueva y usada,
ciudad y costa, oferta y tasaciones) nos parece un ejercicio que aporta poco rigor",
añade.
La diversidad del precio depende de dónde esté ubicado el inmueble, incide Fernando
Fuente, director de Valoraciones de CB Richard Ellis. "Generalizar en el mercado
residencial es imposible porque no existen dos activos iguales: dependen de su ubicación,
de su altura, de su antigüedad, etc". En ambos casos, los expertos recalcan que
no puede ser lo mismo la caída de precios que se ha producido en determinadas zonas
del arco Mediterráneo como la mínima variación que se ha producido en las calles
más lujosas de ciudades como Madrid. "En general, las estadísticas están sesgadas,
no están ajustadas a la realidad. Habría que desglosar también por la cantidad de
stock por cada zona", agrega.
Variación
Como ejemplo de esta variación por zonas, el último índice presentado por Tasaciones
Inmobiliarias (Tinsa), cifra en un 7,1% la caída de precios en la costa mediterránea,
mientras que en capitales y grandes ciudades el descenso fue de 5,9%. Según Tinsa,
el valor medio de la vivienda libre cayó en el mes de enero un 5,5% con respecto
al mes anterior, cifra que alcanza el 15,4% si se compara desde el precio máximo
que registró el mercado, en diciembre de 2007.
La última caída de enero, según el índice de Tinsa, contrasta con la subida que
según el informe de Fotocasa, elaborado junto a la escuela de negocios IESE, se
ha producido en enero, tras dos años de caídas continuas. Fotocasa cifra el valor
medio de los inmuebles de segunda mano en 2.366 euros el metro cuadrado, lo que
supone una subida del 0,6% respecto al mes anterior. El índice inmobiliario fotocasa.es
se realiza desde 2005, sobre la base de más de 400.00 inmuebles e incluyen los datos
recopilados por los anuncios de pisos, de segunda mano, que se comercializan en
este portal online.
Crecimiento no, pero sí una estabilización es lo que señala el índice de precios
de otro portal inmobiliario online, en este caso, idealista.com. Según su informe,
elaborado con los datos extraídos de 117.046 anuncios que están o han sido publicados
en base de datos entre el 22 de diciembre de 2009 y el 28 de enero de 2010, el precio
de la vivienda de segunda mano se sitúa en 2.409 euros el metro cuadrado, igual
que en diciembre de 2009.
Otro ejemplo: el informe sobre el mercado de la vivienda, que se realiza desde 2004
por Grupo Tecnocasa "elaborado mensualmente a través de la información sustraída
de sus redes de locales Tecnocasa y Kiron", habla de caídas en el precio desde el
segundo semestre de 2008.
Previsiones
Por su parte, Sociedad de Tasación y el Ministerio de Vivienda aún no han presentado
datos de 2010, aunque la tasadora no prevé una subida de los valores del metro cuadrado.
"Estimamos que los precios seguirán bajando este año debido a la falta de demanda
provocada por el difícil acceso de las familias a la financiación bancaria", augura
Estevas-Guilmain.
Otro de los puntos destacables a la hora de valorar la caída en el precio de las
viviendas son las propias del perfil del vendedor. "Hay mucha diferencia entre el
promotor que desarrolló la obra en 2005 y que tiene que cumplir unos compromisos
de pago que finalizan ya y el comprador que adquirió la vivienda en busca de una
revalorización y que puede hacer frente al pago de la hipoteca", señala el responsable
de CB Richard Ellis.
Fuente cree que la bajada de los tipos hipotecarios (el euribor se encuentra en
mínimos históricos) ha permitido que la tasa de esfuerzo se vea reducida, con lo
que el vendedor de segunda mano espera más a vender con descuento que el empresario
vinculado a múltiples préstamos al promotor. Así, grandes inmobiliarias como Metrovacesa
proponen descuentos de hasta el 50% en el precio en algunos inmuebles.
La variedad de cifras alcanza a las previsiones y también al alquiler
Si las cifras de precios actuales de la vivienda suscita diferentes resultados,
en el caso de las previsiones, los números y tendencias se disparan. Entre los portales
online, son varios los que se decantan porque el precio de los inmuebles ha tocado
fondo y 2010 vendrá marcado por la estabilización de los precios, que llevará también
a una reactivación del ritmo de las ventas. Sin embargo, desde los estudios sectoriales
elaborados por entidades financieras, principalmente, señalan que aún existe recorrido
para un ajuste mayor de precios.
Así, según el servicio de estudios de BBVA, el precio de la vivienda no ha corregido
sustancialmente su precio desde 2007 y cifra el ajuste en un 7% el descenso en 2009
y un 9% previsible para 2010. Este descenso continuará, según BBVA, hasta 2012,
alcanzando el 20%. Por su parte, Banif, filial de Banco Santander, cree que el mercado
tiene todavía que caer un 27%, a pesar del ajuste ya experimentado de un 11,9%.
